Când vrei să îți reduci rata sau să îți ajustezi condițiile de credit, una dintre soluții este refinanțarea creditului ipotecar sau imobiliar. Din punct de vedere juridic, refinanțarea înseamnă:
- stingerea unui credit existent;
- contractarea unui nou credit;
- încheierea unui nou contract de ipotecă la notar, prin care imobilul tău este adus din nou în garanție.
În practică, oamenii întreabă frecvent „ce acte sunt necesare pentru refinanțarea creditului ipotecar la notar” sau „ce documente trebuie pentru contractul de ipotecă la refinanțare”, iar acest ghid este gândit exact pentru a răspunde la aceste întrebări pas cu pas.
Ca procedură bancară, refinanțarea unui credit ipotecar/imobiliar este completă și concretizată numai prin semnarea și autentificarea contractului de ipotecă la notarul public.
Contractul de ipotecă se încheie în formă autentică de către notarul public, sub sancțiunea nulității absolute, urmând ca după semnare, dreptul de ipotecă și interdicțiile aferente în favoarea băncii creditoare să fie înscrise în cartea funciară a imobilului.SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII – Societate Profesională Notarială te poate ajuta să pregătești toate actele pentru refinanțare, să coordonezi relația cu banca și să semnezi contractul de ipotecă, inclusiv la sediul băncii, acolo unde este cazul.
Pentru analiză punctuală, poți trimite actele la: contact@notariatstoica.ro.
1. Ce înseamnă, în practică, refinanțarea unui credit ipotecar / imobiliar?
Refinanțarea este o procedură prin care:
- creditul vechi este închis (în general prin plata integrală din noul credit);
- se semnează un nou contract de credit cu o bancă (aceeași sau alta);
- se încheie un contract de ipotecă în favoarea noii bănci;
- noua ipotecă și interdicțiile aferente se înscriu în cartea funciară a imobilului.
Refinanțarea poate fi accesată atât de persoane fizice, cât și de persoane juridice.
De obicei, motivele sunt:
- dobândă mai avantajoasă;
- schimbarea monedei;
- extinderea sau scurtarea perioadei de creditare;
- consolidarea mai multor credite într-unul singur.
După analizarea dosarului de credit, banca emite aprobarea, iar faza finală este întotdeauna la notar: se semnează contractul de ipotecă, apoi se îndeplinesc formalitățile de înscriere în cartea funciară.
2. Acte necesare pentru refinanțare și contractul de ipotecă
Lista de mai jos acoperă actele necesare pentru refinanțarea creditului ipotecar, documentele cerute de bancă și de notar pentru încheierea noului contract de ipotecă.
Există două categorii de documente:
- Acte generale, comune oricărui contract prin care se transferă sau se grevează un imobil (vânzare, donație, ipotecă, partaj etc.).
- Acte specifice refinanțării, legate de creditul existent și de noua finanțare.
2.1. Acte generale
Acestea sunt act de proprietate, documentația cadastrală, extras CF, certificat fiscal, certificat energetic, poliță PAD, adeverință de la asociația de proprietari etc. Și sunt descrise în detaliu în:
La refinanțare, proprietarul imobilului va avea, în principiu, nevoie de aceleași documente generale ca la un contract uzual de ipotecă; diferența o fac actele suplimentare, specifice refinanțării (vezi mai jos).
2.2. Documente specifice refinanțării pentru persoane fizice
Pe lângă actele generale de mai sus, pentru refinanțarea creditului ipotecar și încheierea noului contract de ipotecă, proprietarul imobilului va pregăti și:
- documente care atestă creditul existent (contractul de credit vechi, eventualele acte adiționale, situația la zi a soldului);
- orice notificări, decizii de restructurare, reeșalonare sau alte modificări importante ale creditului vechi;
- Acordul creditorului pentru refinanțare – emis de banca la care există creditul inițial, prin care aceasta confirmă că este de acord cu stingerea împrumutului din noul credit și, după caz, cu radierea/modificarea ipotecii existente;
- documente care arată destinația noului credit (refinanțare integrală, refinanțare + sume suplimentare etc.), dacă notarul public le consideră relevante pentru act.
Toate aceste documente pot fi transmise către SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII scanate (în format PDF), pentru o verificare preliminară și pentru a primi lista completă adaptată situației tale.
2.3. Acte din partea băncii care acordă noul credit
Din partea băncii finanțatoare (noua bancă) vor fi necesare, în principal:
- datele privind creditul aprobat (suma, durata, destinația, condițiile principale);
- înscrisurile prin care banca își împuternicește reprezentantul care va semna contractul de ipotecă în fața notarului (procură si delegatie cand este cazul);
- actul de identitate al reprezentantului băncii, la semnare;
- eventualele modele de contract transmise în prealabil notarului, pentru alinierea clauzelor.
Documentele bancare sunt transmise direct de bancă către biroul notarial, odată cu solicitarea de programare pentru semnarea contractului de ipotecă.
3. Refinanțarea și imobilele aflate în coproprietate
Dacă imobilul adus în garanție este:
- bun comun al soților; sau
- în coproprietate cu alte persoane (frați, co-moștenitori etc.),
este important să știi că:
- toți coproprietarii trebuie să participe la contractul de ipotecă; sau
- să împuternicească prin procură autenticăe persoana care va semna în numele lor.
Certificatul fiscal și alte documente emise pe imobil se vor solicita, întotdeauna, pe numele tuturor coproprietarilor, în acord cu situația din cartea funciară și din evidențele fiscale locale.
Dacă ai un scenariu mai complex (moștenire nedezbătută, partaj neterminat, litigii între coproprietari), este recomandat să discuți și cu notarul pe partea de:
4. Acordul băncii inițiale și certificatul fiscal pentru refinanțare
4.1. Acordul băncii creditoare inițiale
Până la semnarea noului contract de ipotecă în vederea refinanțării, este necesar să obţineţi de la instituția bancară cu care aţi semnat ipoteca anterioară Acordul creditorului pentru refinanțare.
Acest acord:
- stabilește că banca inițială este de acord cu stingerea creditului vechi;
- va conține condiții privind momentul exact al plății și modul de radiere a ipotecii existente;
- este folosit de notar pentru a integra corect situația juridică a imobilului în noul act.
4.2. Certificatul fiscal în cazul refinanțării
Certificatul fiscal se va emite pe numele fiecărui coproprietar și va purta mențiunea „pentru ipotecă imobil / refinanțare”, atât pentru apartament, cât și pentru toate cotele indivize deținute (teren aferent, alei, drum, spații comune identificate în actul de proprietate și supuse impozitării).
Acest lucru ajută:
- să fie clar ce imobil și ce cote sunt impozitate;
- să nu existe neconcordanțe între certificatul fiscal, cartea funciară și actele de proprietate.
5. Refinanțare și contract de ipotecă pentru persoane juridice
Când imobilul adus în garanție aparține unei societăți comerciale sau altei persoane juridice, pe lângă actele de proprietate și cele specifice refinanțării, sunt necesare și documente corporative.
5.1. Societate cu răspundere limitată (SRL)
Când partea contractantă este o societate comercială cu răspundere limitată (SRL), se vor prezenta în principal:
- Hotărârea Adunării Generale a Asociaților;
- actul constitutiv actualizat;
- actul de identitate al persoanei care va semna contractul de ipotecă.
Contractul de ipotecă pentru refinanțarea creditului existent va fi semnat de către administratorul societății, desemnat prin Hotărârea Adunării Generale, act prin care asociații hotărăsc încheierea contractului, se identifică întregul imobil (inclusiv anexe, drum de acces etc.), se indică suma refinanțată și eventualele precizări referitoare la termene de plată și alte clauze speciale ce vor fi incluse în contract.
5.2. Alte persoane juridice (SA, asociații, fundații)
Pentru:
- societăți pe acțiuni (SA);
- asociații;
- fundații sau alte entități,
actele concrete (tipul hotărârii, organul competent, formalitățile de publicitate) se stabilesc în funcție de forma juridică, prevederile din actele constitutive și legislația specială (Legea societăților, Ordonanța privind asociațiile și fundațiile etc.).
În astfel de cazuri, este util să fie consultat și:
6. Programarea semnării contractului de ipotecă și deplasarea la sediul băncii
Programarea pentru semnarea contractului de ipotecă în vederea refinanțării va fi făcută ținând cont de:
- disponibilitatea proprietarului / coproprietarilor;
- disponibilitatea reprezentantului băncii;
- timpul necesar pentru verificarea completă a actelor.
Notarul public se poate deplasa la sediul băncii creditoare în vederea semnării contractului de ipotecă, atât în zonele Piața Romană, Victoriei, Amzei, Dorobanți, N. Bălcescu, Bld. Unirii, cât și în celelalte zone ale Municipiului București, în funcție de programarea stabilită.
După semnare, biroul notarial se ocupă de:
- înaintarea documentelor către cartea funciară;
- urmărirea înscrierii ipotecii și a interdicțiilor aferente;
- comunicarea către bancă a extraselor relevante.
7. Coordonarea între proprietar, bancă și biroul notarial
Pe tot parcursul procesului de refinanțare este recomandat să existe o comunicare constantă:
- între proprietar;
- consilierul de credit;
- și SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII.
Astfel:
- se clarifică rapid orice neconcordanțe între acte;
- se ajustează programarea dacă intervin modificări;
- se reduce riscul de amânare a semnării din cauză documentelor eronate sau lipsă.
Pentru o imagine completă asupra riscurilor juridice ale imobilului, poți solicita și un raport de due diligence juridic imobiliar:
8. Cum te poate ajuta SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII în refinanțarea creditului
SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII – Societate Profesională Notarială:
- verifică actele de proprietate, extrasul de carte funciară și documentele fiscale pentru imobilul adus în garanție;
- colaborează cu banca pentru a primi toate datele necesare contractului de ipotecă;
- îți explică pașii procedurali și te ajută să pregătești din timp actele specifice refinanțării;
- organizează semnarea contractului de ipotecă la birou sau la sediul băncii;
- se ocupă de înscrierea ipotecii și a interdicțiilor în cartea funciară.
Explorează și:
- Acte necesare pentru vânzare + ipotecă imobiliară;
- Ghidul cumpărătorului de imobil cu credit bancar;
- Due diligence juridic imobiliar.
# Întrebări frecvente despre refinanțarea creditului ipotecar și contractul de ipotecă la notar
1. Ce este refinanțarea creditului ipotecar?
Refinanțarea este înlocuirea unui credit ipotecar existent cu un nou credit, de regulă în condiții mai avantajoase, ocazie cu care se încheie un nou contract de ipotecă la notar și se înscrie o nouă ipotecă în cartea funciară.
2. Ce acte sunt necesare pentru refinanțare la notar?
În principal sunt necesare actele generale pentru imobil (act de proprietate, documentație cadastrală, extras CF, certificat fiscal, certificat energetic, poliță PAD, adeverință asociație), la care se adaugă documentele specifice refinanțării: contractul de credit vechi și actele adiționale, situația creditului, Acordul creditorului inițial pentru refinanțare și documentele transmise de noua bancă.
3. Cât costă taxele la notar pentru contractul de ipotecă la refinanțare?
Onorariul notarial și taxele de carte funciară depind de valoarea creditului și de tipul operațiunii. Un calcul orientativ se poate face doar după analiza documentelor concrete, pe baza grilei notariale și a reglementărilor aplicabile. Poți trimite datele la contact@notariatstoica.ro pentru o estimare.
4. Poate notarul să semneze contractul de ipotecă la sediul băncii?
Da, contractul de ipotecă se poate semna atât la biroul notarial, cât și la sediul băncii, în funcție de înțelegerea dintre părți și programarea stabilită. Notarii publici ai SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII se pot deplasa la sediul băncilor din Municipiul București, în zone precum Piața Romană, Victoriei, Amzei, Dorobanți, N. Bălcescu, Bulevardul Unirii etc.
5. Pot refinanța dacă imobilul este în coproprietate?
Da, refinanțarea este posibilă și pentru imobile aflate în coproprietate, însă toți coproprietarii trebuie să participe la contractul de ipotecă sau să împuternicească prin procură autentică persoana care va semna în numele lor.
6. Unde pot trimite actele pentru verificare înainte de refinanțare?
Poți trimite actele scanate (în format PDF) și datele de contact ale consilierului tău de credit la contact@notariatstoica.ro, menționând că este vorba despre refinanțarea unui credit ipotecar; echipa SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII îți va comunica pașii următori și actele care trebuie completate.
