Partajul reprezintă forma juridică prin care se pune capăt stării de proprietate comună, în sensul că bunul sau bunurile se împart în materialitatea lor între coproprietari (de exemplu: 3 persoane au moștenit în cote părți egale de 1/3 pentru fiecare: două apartamente, o casă cu teren aferent și doresc să împartă aceste imobile, în sensul că fiecăruia să îi revină în deplină proprietate și posesie un imobil exclusiv).
Partajul este procedura juridică prin care se pune capăt acestei stări, iar fiecare persoană ajunge să dețină în proprietate exclusivă bunurile sau sumele ce i-au fost atribuite.
Partajul voluntar la notar este varianta amiabilă de împărțire a bunurilor:
- se încheie printr-un act autentic, la notarul public;
- presupune acordul tuturor coproprietarilor;
- este, de regulă, cea mai simplă și rapidă modalitate de ieșire din indiviziune, în special pentru imobile rezultate dintr-o moștenire sau dobândite în comun.
În continuare vei găsi:
- definiția partajului voluntar și exemple concrete;
- lista de acte necesare pentru partaj voluntar la notar;
- cum se împart bunurile la partaj (în natură, cu sultă, prin vânzare);
- particularități pentru partaj între soți, în timpul sau după căsătorie;
- ce este convenția de suspendare a partajului;
- situații în care este necesar partajul judiciar (în instanță).
Acest ghid este gândit pentru cei care caută „partaj voluntar la notar”, „acte necesare pentru partaj voluntar”, „ieșire din indiviziune la notar după moștenire” sau „partaj bunuri comune ale soților la notar” și își doresc să înțeleagă clar pașii și documentele implicate.
Pentru o analiză adaptată situației tale și pentru lista exactă de documente, poți trimite datele și actele pe e-mail la contact@notariatstoica.ro, către SPN Stoica S. Eduard & Asociații – Societate Profesională Notarială.
1. Ce este partajul voluntar și ce înseamnă ieșirea din indiviziune la notar?
Partajul reprezintă operațiunea juridică prin care se încetează coproprietatea asupra unuia sau mai multor bunuri, astfel încât:
- bunurile să fie împărțite în mod concret între coproprietari; sau
- să se atribuie bunurile unor coproprietari, iar ceilalți să primească sultă (o sumă de bani) în compensare; sau
- bunurile să fie vândute, iar prețul să fie împărțit proporțional cu cotele fiecăruia.
Exemplu practic de partaj voluntar la notar:
Trei frați au moștenit împreună două apartamente și o casă cu teren; fiecare are câte 1/3 cotă parte. Ei pot decide ca, în urma partajului voluntar la notar, fiecare să devină proprietar exclusiv pe unul dintre imobile, cu sau fără plata unei sulte pentru echilibrarea valorilor.
Partajul voluntar este posibil atunci când:
- toți coproprietarii sunt de acord cu împărțirea;
- își exprimă consimțământul în fața notarului public;
- se respectă forma autentică și, pentru imobile, înscrierea în cartea funciară.
În practică, unul dintre cele mai frecvente cazuri este partajul succesiunii la notar, după ce moștenitorii au obținut certificatul de moștenitor și doresc să împartă efectiv, în natură, apartamentele, casele sau terenurile primite.
2. Acte necesare pentru partaj voluntar la notar (bunuri imobile)
Pentru un act de partaj voluntar la notar privind bunuri imobile (apartamente, case, terenuri), sunt necesare două categorii de acte:
- acte privind dreptul de proprietate și situația juridică a imobilelor;
- acte privind regimul fiscal și administrativ și acte referitoare la coproprietari.
2.1. Acte de proprietate și situația juridică a imobilelor
În funcție de modul de dobândire, pot fi necesare:
- contracte de vânzare-cumpărare, donație, schimb, partaj anterior etc.;
- certificat de moștenitor, dacă bunurile provin dintr-o succesiune;
- alte acte juridice relevante (de exemplu, hotărâri judecătorești).
Dacă bunul este ipotecat, se va obține:
- acordul creditorului ipotecar pentru realizarea partajului.
Este nevoie, de asemenea, de actele cadastrale și de publicitate imobiliară:
- plan de amplasament și releveu (schiță);
- încheierea de intabulare;
- extras de carte funciară pentru informare.
În momentul autentificării actului de partaj, notarul va solicita și un extras de carte funciară pentru autentificare, emis special pentru operațiunea respectivă.
2.2. Acte privind regimul fiscal și administrativ
În mod uzual se solicită:
- certificat de atestare fiscală pe numele tuturor copartajanților, pentru imobilul sau imobilele ce fac obiectul partajului; certificatul se eliberează de Direcția de Impozite și Taxe Locale de la locul unde este situat bunul;
- certificat de performanță energetică;
- adeverință de la asociația de proprietari, acolo unde este cazul, din care să rezulte situația la zi privind întreținerea;
- ultimele facturi și dovezi de plată pentru utilități (energie electrică, gaze naturale, apă etc.).
Dacă partajul presupune și plata unei sulte (sumă de bani plătită de un copartajant pentru a primi un bun de valoare mai mare): este necesară prezentarea unui extras de cont în care se face plata sumei respective.
2.3. Mai multe imobile obiect al partajului
Dacă partajul voluntar are ca obiect două sau mai multe imobile, toate actele menționate mai sus trebuie obținute pentru fiecare imobil în parte.
Pe scurt, atunci când toți coproprietarii sunt de acord, partajul voluntar la notar este calea amiabilă, rapidă și, de regulă, mai puțin costisitoare. Când nu există acord sau intervin situații speciale, este necesar partajul judiciar, adică împărțirea bunurilor prin hotărâre a instanței de judecată.
3. Cum se împart bunurile la partajul voluntar?
Felul în care se împart bunurile la partajul voluntar depinde de:
- natura bunurilor (comode sau nu pentru împărțire în natură);
- valoarea acestora;
- acordul coproprietarilor.
3.1. Bunuri comod partajabile în natură
Dacă bunurile pot fi împărțite în natură (de exemplu, mai multe imobile, terenuri care pot fi lotizate conform legii etc.):
- se poate stabili ca fiecărui coproprietar să îi revină un bun individual (sau un lot de bunuri), în deplină proprietate și posesie;
- prin efectul partajului voluntar, fiecare devine proprietar exclusiv asupra bunurilor atribuite.
3.2. Un singur bun (bun indivizibil) – partaj cu sultă sau cu mai mulți proprietari
Dacă există un singur bun sau bunul este considerat indivizibil, coproprietarii pot alege:
- atribuirea întregului bun unui singur copartajant, în schimbul plății unei sulte către ceilalți; sau
- atribuirea bunului în coproprietate mai multor persoane (de exemplu, doi dintre copartajanți decid să rămână coproprietari).
De asemenea, coproprietarii pot decide:
- vânzarea bunului (direct sau, în caz de neînțelegeri, prin licitație);
- distribuirea prețului proporțional cu cota-parte a fiecăruia.
3.3. De când produce efecte partajul voluntar?
Fiecare coproprietar devine proprietar exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite:
- de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului.
Pentru bunurile imobile, efectele juridice se produc deplin numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică la notar, sau hotărârea judecătorească de partaj (definitivă) este înscris în cartea funciară.
4. Partajul bunurilor comune ale soților – în timpul sau după căsătorie
Partajul poate avea ca obiect:
- bunurile imobile sau mobile aflate în coproprietate în urma unei moșteniri sau a altor raporturi juridice, ori
- bunurile comune dobândite de soți, în timpul sau după desfacerea căsătoriei.
4.1. Partajul în timpul comunității legale sau la încetarea acesteia
În timpul regimului comunității legale (sau la încetarea acestuia), bunurile comune ale soților pot fi împărțite total sau parțial prin act de partaj voluntar încheiat în formă autentică, la notarul public.
Acest partaj poate avea loc în timpul căsătoriei sau după desfacerea căsătoriei (partaj între foștii soți).
Partajul voluntar dintre soți sau foști soți:
- poate privi doar bunurile comune, dobândite în timpul căsătoriei;
- nu poate avea ca obiect bunurile proprii ale fiecăruia.
Sunt bunuri proprii, în principiu:
- bunurile dobândite înainte de căsătorie;
- bunurile primite prin moștenire, donație sau prin alte modalități prevăzute de Codul civil;
- bunurile declarate proprii prin convenții matrimoniale (acolo unde există).
4.2. Partaj parțial și bunuri omise
Partajul este considerat valabil chiar dacă nu cuprinde toate bunurile comune ale soților sau ale coproprietarilor. Pentru bunurile omise se poate face oricând un partaj suplimentar, conform art. 684 Cod civil.
5. Situații speciale: minorii, persoanele cu capacitate restrânsă și partajul judiciar
Pentru validitatea partajului voluntar trebuie:
- să participe toți coproprietarii;
- să fie respectată forma autentică pentru imobile și înscrierea în cartea funciară.
Dacă partajul se face fără participarea tuturor coproprietarilor sau fără forma cerută de lege pentru imobile:
- actul este, lovit de nulitate absolută (actul nu produce efecte juridice, pentru că nu au fost respectate condițiile de validitate).
În situația în care unul sau mai mulți coproprietari sunt lipsiți de capacitate deplină de exercițiu sau au capacitate de exercițiu restrânsă, ori nu sunt prezenți toți coproprietarii, sau nu sunt de acord cu împărțeala, aceștia vor avea posibilitatea să împartă bunurile numai pe calea partajului judiciar (în instanță).
Dacă un coproprietar este lipsit de capacitate deplină sau are capacitate restrânsă, partajul poate fi totuși încheiat la notar:
- numai cu autorizarea instanței de tutelă;
- și, după caz, cu acordul ocrotitorului legal.
6. Convenția de suspendare a partajului
Există situații în care coproprietarii nu doresc să împartă bunurile imediat, dar nici să rămână în indiviziune pe termen nelimitat. Pentru astfel de cazuri, legea permite convenția de suspendare a partajului.
6.1. Suspendarea partajului voluntar
Coproprietarii pot conveni:
- suspendarea partajului pentru o perioadă de cel mult 5 ani, printr-o convenție încheiată cu acordul tuturor.
Pentru imobile, convenția de suspendare trebuie încheiată în formă autentică, la notarul public și este supusă formalităților de publicitate imobiliară (înscriere în cartea funciară).
6.2. Suspendarea partajului judiciar
În procedura de partaj judiciar (la instanță), instanța poate dispune suspendarea partajului pentru cel mult un an.
6.3. Opoziția convențiilor față de creditori
Convențiile de suspendare a împărțelii pot fi opuse creditorilor numai dacă:
- pentru bunurile mobile, au dobândit dată certă înainte de nașterea creanțelor;
- pentru bunurile imobile, au fost autentificate și s-au îndeplinit formalitățile de publicitate prevăzute de lege.
7. Alte efecte juridice ale partajului
Câteva efecte importante ale partajului:
- Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând; acțiunea de partaj este imprescriptibilă extinctiv.
- Niciun moștenitor nu poate fi obligat să rămână în indiviziune și poate cere oricând împărțirea bunurilor succesorale, chiar dacă există clauze sau dispoziții testamentare contrare, cu excepția cazurilor în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotărâre judecătorească.
- Garanțiile (de exemplu, ipotecile) constituite de un coproprietar asupra cotei sale părți se strămută de drept asupra bunului atribuit acestuia sau asupra sumelor de bani pe care le primește prin partaj.
8. Cum te poate ajuta SPN Stoica S. Eduard & Asociații pentru un partaj voluntar la notar
La încheierea unui act de partaj voluntar la biroul notarial SPN Stoica S. Eduard & Asociații:
- vei primi consiliere juridică privind modalitatea de împărțire a bunurilor;
- se va face verificarea completă și rapidă a actelor de proprietate, a documentelor fiscale și a extraselor de carte funciară;
- vei primi îndrumare privind obținerea actelor necesare în funcție de particularitățile situației tale (moștenire, bunuri comune ale soților, imobile ipotecate etc.).
Costurile unui partaj voluntar la notar (onorariu notarial și taxe de carte funciară) depind de valoarea bunurilor și de numărul imobilelor implicate, motiv pentru care îți putem comunica onorariul și taxele doar după analiza concretă a situației.
Dacă vrei să afli: ce variantă de partaj este adecvată în cazul tău, ce acte concrete trebuie să pregătești și care sunt taxele notariale și pașii procedurali, poți solicita informații personalizate pe e-mail la: contact@notariatstoica.ro.
# Întrebări frecvente pentru încheierea actului de partaj
1. Ce este partajul voluntar la notar?
Partajul voluntar la notar este procedura amiabilă prin care coproprietarii împart bunurile deținute împreună, astfel încât fiecare să primească în proprietate exclusivă anumite bunuri sau sume de bani (sultă), în baza unui act autentic încheiat la notar și înscris în cartea funciară, dacă este vorba de imobile.
2. Ce acte sunt necesare pentru partaj voluntar al unui imobil?
În principal, sunt necesare actele de proprietate ale imobilelor, documentele cadastrale și de carte funciară, certificatele fiscale, certificatul energetic, eventuale adeverințe de la asociația de proprietari, actele de identitate ale coproprietarilor și, dacă se plătește o sultă, extrasul de cont în care se face plata.
3. Când se face partaj voluntar și când este nevoie de partaj judiciar?
Partajul voluntar se face când toți coproprietarii sunt de acord cu împărțirea bunurilor și pot fi prezenți sau reprezentați la notar. Dacă nu există acord, lipsesc coproprietari, intervin minori sau persoane cu capacitate restrânsă fără autorizare, bunurile se pot împărți doar prin partaj judiciar în instanță.
4. Se poate face partaj voluntar la notar pentru bunurile comune ale soților?
Da. Bunurile dobândite în timpul căsătoriei, aflate în comunitate legală, pot fi împărțite total sau parțial prin partaj voluntar la notar, în timpul căsătoriei sau după divorț. Bunurile proprii ale fiecărui soț nu intră la partaj.
5. Se poate face partajul succesiunii la notar?
Da. După eliberarea certificatului de moștenitor, moștenitorii pot solicita partaj voluntar la notar pentru a împărți efectiv, în natură, apartamentele, casele sau terenurile moștenite, astfel încât fiecare să devină proprietar exclusiv asupra bunurilor atribuite.
6. Cât durează un partaj voluntar la notar și cum aflu costurile?
Durata depinde de cât de repede se pot obține actele necesare (documente cadastrale, certificate fiscale, extras CF etc.) și de complexitatea împărțirii. Costurile depind de valoarea bunurilor și numărul de imobile. Poți trimite datele și actele pe e-mail la contact@notariatstoica.ro pentru a primi o estimare personalizată de la SPN Stoica S. Eduard & Asociații – Societate Profesională Notarială.
