Când cauți informații de tipul „acte necesare vânzare apartament la notar”, „riscuri la cumpărarea unui apartament” sau „cum fac o tranzacție imobiliară sigură la notar”, nu ai nevoie doar de o listă de documente, ci de o adevărată hartă de riscuri și ghid de siguranță juridică.
Acest material este realizat de SPN Stoica S. Eduard & Asociații – Notariat Stoica, birou notarial specializat în tranzacții imobiliare la notar (vânzare-cumpărare apartament, casă, teren), și arată, pe înțelesul tuturor, ce trebuie verificat înainte de a semna un contract de vânzare-cumpărare imobil la notar – de la ipoteci, litigii și moșteniri nefinalizate, până la regim matrimonial, contracte de închiriere și situații speciale ale imobilului – astfel încât vânzarea sau cumpărarea unui apartament, a unei case sau a unui teren să se desfășoare în condiții de maximă protecție juridică.
Pentru o imagine completă din perspectiva cumpărătorului, poți consulta și Ghidul cumpărătorului de imobil la notar publicat pe Keystone.
Dacă, pe parcurs, vrei o analiză aplicată pe situația ta, poți trimite actele scanate și întrebările tale la contact@notariatstoica.ro.
1. Verificări esențiale la Cadastru și Cartea Funciară înainte să semnezi
Înainte de orice contract de vânzare-cumpărare imobil la notar, notarul verifică în cartea funciară:
- Cine este proprietarul – numele din cartea funciară trebuie să coincidă cu actele de proprietate;
- Dacă există ipoteci, interdicții sau sechestre – credite, popriri, interdicții de înstrăinare sau de grevare;
- Suprafața și descrierea imobilului – să corespundă cu realitatea (compartimentare, anexe, loc de parcare etc.);
- Istoricul înscrierilor – să nu existe litigii, procese sau alte înscrieri care pot afecta tranzacția;
- Servituți sau alte drepturi ale terților – de exemplu, drept de trecere, uzufruct sau alte drepturi reale.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare este documentul pe care notarul îl obține direct din sistem, are valabilitate limitată și este baza pentru o tranzacție imobiliară sigură, fără surprize ulterioare pentru vânzător sau cumpărător.
2. Situația specială nr. 1 – Imobil ipotecat sau cumpărat cu credit
Întrebarea clasică: „Pot cumpăra un apartament cu ipotecă la bancă?” Răspunsul este da, dar doar cu pașii corecți:
- se solicită acordul scris al băncii pentru vânzare;
- se stabilește dacă:
- o parte din preț se plătește direct băncii pentru stingerea creditului; sau
- cumpărătorul preia creditul (situație care necesită o analiză bancară separată și acordul expres al băncii);
- în contractul de vânzare-cumpărare se explică exact cum se stinge sau se menține ipoteca și când se face radierea din cartea funciară.
Fără o structură clară a plăților și a radierei ipotecii, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul își asumă riscuri inutile.
Pe Keystone, poți găsi informații suplimentare în:
- articolul „Contract de vânzare-cumpărare” (link intern);
- și în ghidul dedicat „Contract de vânzare-cumpărare cu ipotecă / contract de ipotecă imobiliară”, unde explicăm pas cu pas cum se structurează o tranzacție cu credit ipotecar.
3. Situația specială nr. 2 – Imobil moștenit sau în indiviziune
La vânzarea unui imobil moștenit pot apărea blocaje dacă:
- succesiunea nu este finalizată;
- nu toți moștenitorii sunt înscriși în cartea funciară;
- există neînțelegeri între coproprietari (indiviziune).
Înainte de a promite vânzarea:
- verifică dacă există certificat(e) de moștenitor pentru toți autorii;
- clarifică cine are dreptul să semneze și pentru ce cotă;
- dacă sunt mulți moștenitori, este esențial un acord clar între ei privind vânzarea și împărțirea prețului.
Pentru cumpărător, un imobil cu succesiune neclară înseamnă risc serios de litigiu. De aceea, este important ca toate actele de moștenire și de partaj să fie verificate de notar înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
În astfel de situații, articolul dedicat partajului va completa această „hartă de riscuri” (linkuri interne).
4. Situația specială nr. 3 – Vânzare după divorț sau cu regim matrimonial special
Regimul matrimonial contează mult la vânzarea-cumpărarea unei locuințe, mai ales când:
- imobilul a fost cumpărat în timpul căsătoriei;
- există convenții matrimoniale sau bunuri proprii;
- foștii soți sunt încă coproprietari.
De verificat, înainte de vânzare:
- dacă imobilul este bun comun sau bun propriu;
- dacă este nevoie de consimțământul soțului / soției (actual sau fost);
- dacă există un partaj (încheiat sau nu) și cum sunt împărțite cotele.
Un contract încheiat fără consimțământul persoanei care trebuie să-și dea acordul va fi ulterior atacat în instanță. Notarul te poate ajuta să clarifici regimul matrimonial și să eviți ca tranzacția să fie vulnerabilă juridic.
5. Situația specială nr. 4 – Proprietar sau cumpărător în străinătate
Tranzacțiile în care una dintre părți nu se poate prezenta în România sunt tot mai frecvente. Soluția este procura notarială pentru vânzare-cumpărare imobil:
- actul se poate semna:
- la un notar din țara de rezidență, însă numai în forma autentică (nu doar certificată sau legalizată), cu apostilă / supralegalizare acolo unde este cazul; sau
- la un consulat / ambasadă a României;
- procura trebuie să fie clară și suficient de detaliată: ce imobil, ce preț, ce tip de acte poate semna mandatarul, dacă poate încasa prețul, ce declarații poate da în numele tău.
Astfel se evită situațiile în care banca, cumpărătorul sau notarul consideră că mandatul nu este suficient.
La SPN Stoica S. Eduard & Asociații – Notariat Stoica, poți primi instrucțiuni exacte despre forma procurii înainte de a te adresa notarului sau consulatului din străinătate, iar explicații suplimentare vei regăsi și în Ghidul cumpărătorului de imobil.
6. Situația specială nr. 5 – Imobil închiriat sau folosit ca sediu de firmă
Altă întrebare importantă: „Pot cumpăra un apartament în care există chiriași?”
- da, dar contractul de închiriere continuă să producă efecte și față de noul proprietar, în condițiile prevăzute în el;
- este esențial să știi:
- dacă există un contract de închiriere scris;
- durata și condițiile de încetare;
- dacă există chirie plătită în avans sau garanții.
Dacă imobilul este sediu de firmă sau are alte destinații comerciale, trebuie clarificat:
- dacă noul proprietar este de acord cu menținerea sediului;
- ce termene și condiții există pentru schimbarea sau menținerea destinației.
Pentru situațiile în care imobilul aparține unei societăți sau este folosit în scop comercial, poți consulta pe Keystone Ghidul imobiliar pentru persoane juridice (firme), unde sunt detaliate particularitățile tranzacțiilor imobiliare pentru societăți comerciale (link intern).
7. Situația specială nr. 6 – Risc seismic, consolidări, imobile vechi sau Legea 112
Pentru blocurile vechi și imobilele cu istoric special:
- verifică dacă imobilul este încadrat într-o clasă de risc seismic sau categorie de urgență;
- cere informații despre lucrările de consolidare – au fost recepționate? cum? în ce condiții?;
- dacă imobilul a fost dobândit în baza unor legi speciale (de ex. Legea 112), sunt documente suplimentare care trebuie obținute înainte de vânzare.
Aceste detalii influențează nu doar siguranța locuinței, ci și eligibilitatea pentru credit ipotecar și interesul viitorilor cumpărători.
8. Cum folosești antecontractul ca instrument de protecție, nu doar de rezervare
Un antecontract (promisiune de vânzare-cumpărare) bine făcut poate fi un adevărat scut juridic:
- stabilește clar prețul, avansul și termenul pentru contractul final;
- prevede ce se întâmplă dacă una dintre părți nu respectă termenul;
- poate include condiții legate de:
- obținerea creditului;
- obținerea unor acte (de ex. certificat fiscal, acte de moștenire, radierea ipotecii);
- eliberarea imobilului la o anumită dată.
Diferența majoră față de un „act de mână” este că o promisiune făcută la notar este un instrument juridic serios, ușor de probat și, în anumite condiții, de executat.
9. Semnale de alarmă – când ar trebui să „pui pauză” unei tranzacții
Ar fi bine să ceri clarificări suplimentare sau chiar să amâni tranzacția dacă:
- vânzătorul ezită să îți arate actele de proprietate sau nu le are în original;
- imobilul nu este intabulat sau există diferențe mari între situația din acte și cea din teren;
- apar mențiuni de litigii, sechestre sau interdicții în cartea funciară;
- nu este clar cine are dreptul să vândă (moșteniri, divorț, persoane juridice fără hotărâri AGA etc.);
- ți se propune să plătești avansuri mari „în afara actelor” sau înainte ca notarul să vadă documentele.
Un „nu” spus la timp, după o verificare prealabilă cu notarul, te poate scuti de ani de litigii și de pierderi financiare importante.
Dacă ești într-una dintre aceste situații, poți trimite actele scanate la contact@notariatstoica.ro pentru o opinie notarială rapidă, înainte de a merge mai departe.
10. Cum te poate ajuta un birou notarial specializat în tranzacții imobiliare
Un notar specializat în tranzacții imobiliare nu doar „scrie contractul”, ci:
- verifică toate actele înainte de vânzare-cumpărare;
- îți spune deschis ce riscuri există în situația concretă a imobilului (ipoteci, moșteniri, regim matrimonial, litigii, chiriași, risc seismic);
- te ajută să structurezi corect antecontractul și contractul final (plată preț, ipoteci, termene, condiții speciale);
- poate recomanda, la nevoie, un due diligence juridic (link intern) pentru tranzacțiile mai complexe (imobile de valoare mare, persoane juridice, portofolii imobiliare).
Dacă ai identificat una dintre situațiile speciale de mai sus – imobil ipotecat, moștenire, divorț, străinătate, persoane juridice, risc seismic – este suficient să trimiți actele scanate și câteva rânduri de context la contact@notariatstoica.ro.
Echipa SPN Stoica S. Eduard & Asociații – Notariat Stoica îți va oferi o listă clară de pași, astfel încât vânzarea sau cumpărarea imobilului la notar să fie nu doar posibilă, ci și sigură, predictibilă și bine documentată din punct de vedere juridic, indiferent de anul în care are loc tranzacția.
