În acest ghid explicăm detaliat ce acte sunt necesare pentru vânzarea unui apartament la notar, ce pași trebuie să urmezi și ce verifică notarul înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
Află aici ce este contractul de vânzare-cumpărare, cum se stabilește și se plătește prețul, care sunt drepturile și obligațiile vânzătorului și cumpărătorului și ce înseamnă garanția contra evicțiunii și a viciilor ascunse.
Fie că vinzi sau cumperi un apartament, o casă, un teren sau un spațiu comercial, informațiile de mai jos te ajută să ai o tranzacție sigură, clară și fără surprize.
1. Ce este contractul de vânzare-cumpărare imobil și de ce se încheie la notar?
Contractul de vânzare-cumpărare este actul juridic prin care proprietatea unui imobil trece de la vânzător la cumpărător, în schimbul plății unui preț.
Pentru ca transferul dreptului de proprietate să fie valabil și pentru ca noul proprietar să își poată înscrie dreptul în cartea funciară, contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil trebuie încheiat în formă autentică, la notar.
Indiferent că este vorba despre un apartament, casă, teren, spațiu comercial sau cotă parte dintr-un imobil, înțelegerea clauzelor contractului este esențială pentru o tranzacție imobiliară sigură.
2. Checklist rapid – acte necesare pentru vânzarea-cumpărarea unui imobil / apartament la notar
2.1. Acte pentru vânzător și cumpărător (persoane fizice)
- Cartea de identitate valabilă;
- Certificat de căsătorie / convenție matrimonială / certificat de divorț (dacă este cazul);
- Pentru cetățeni români cu domiciliul în alt stat – pașaport;
- Pentru cetățeni străini – pașaport și număr de identificare fiscală (NIF) în România, necesar pentru vânzarea-cumpărarea unui imobil.
2.2. Acte pentru imobil (apartament, casă, teren, spațiu comercial)
- Acte de proprietate, de exemplu:
- contract de vânzare-cumpărare;
- contract de donație;
- contract de partaj;
- act de adjudecare;
- act de dare în plată;
- contract de schimb;
- contract de construire + proces-verbal de predare-primire;
- certificate de moștenitor, titlu de proprietate, certificat de atestare a dreptului de proprietate etc.
- Autorizație de construire și proces verbal de recepție / certificat de edificare (dacă este cazul);
- Documentație cadastrală completă:
- plan de amplasament;
- releveu / schiță cadastrală;
- încheiere de intabulare;
- extras de carte funciară;
- Certificat de atestare fiscală de la Direcția de Impozite și Taxe Locale, emis pe numele tuturor vânzătorilor;
- Certificatul de performanță energetică al imobilului;
- Adeverință de la asociația de proprietari (pentru apartamente);
- Ultimele facturi și chitanțe pentru utilități (energie electrică, gaze naturale etc.);
- Polița de asigurare a imobilului ;
- Extras de cont vânzător / cumpărător (contul din și în care se transferă prețul);
- Acordul băncii, dacă imobilul este ipotecat sau a fost cumpărat cu credit.
Dacă din actul de proprietate nu reiese clar că prețul a fost achitat integral la achiziție, vânzătorul va prezenta dovada plății (documente bancare sau declarație a foștilor proprietari că au primit integral prețul vânzării).
2.3. Situație specială: imobile dobândite prin Legea 112/1995
Dacă imobilul a fost dobândit în baza Legii 112/1995, vânzătorul trebuie să obțină de la Primăria Municipiului București, în original, diverse adrese și documente specifice, care atestă situația juridică a imobilului. Notarul îți va comunica exact care sunt acestea în funcție de cazul concret.
3. Acte necesare pentru persoane juridice, asociații și fundații
3.1. Dacă vânzătorul sau cumpărătorul este SRL (societate cu răspundere limitată)
- Act constitutiv;
- Certificat constatator / extras ONRC actualizat;
- Act de identitate al reprezentantului legal / împuternicitului;
- Hotărârea Adunării Generale a asociaților, cu număr de înregistrare și dată, semnată de toți asociații și ștampilată, prin care se aprobă vânzarea sau cumpărarea imobilului.
3.2. Dacă una dintre părți este SA (societate pe acțiuni)
- Act constitutiv;
- Certificat constatator;
- Act de identitate al reprezentantului;
- Convocarea Adunării Generale, documentele de publicare și Hotărârea AGA, cu număr de înregistrare și ștampilă, împreună cu extras din Monitorul Oficial.
3.3. Dacă vânzătorul sau cumpărătorul este Asociație/Fundație
- Actul constitutiv și Statutul;
- Certificatul de înscriere din Registrul asociațiilor și fundațiilor, aflat la grefa judecătoriei competente, conform Ordonanței nr. 26/2000;
- Documente privind reprezentantul legal și eventuale hotărâri ale organelor statutare privind tranzacția imobiliară.
- Toate informațiile extinse cu privire la actele specifice persoanelor juridice, necesare la încheierea unui contract de vânzare cumpărare la biroul notarial, se regăsesc în Ghidul Imobiliar pentru persoane juridice.
4. Procura pentru vânzare-cumpărare
Dacă una dintre părți (vânzător sau cumpărător) nu se poate prezenta personal la biroul notarial, poate împuternici o altă persoană, prin procură în formă autentică, încheiată:
- fie în fața unui notar public din România,
- fie la Ambasadă / Consulat (pentru cei aflați în străinătate).
Această persoană va semna contractul de vânzare-cumpărare în numele și pentru mandant, în limita împuternicirii primite.
Vezi aici toate informatiile despre procura necesară pentru vânzarea cumpărarea unui imobil: https://notariatstoica.ro/procura-imputernicirea-pentru-semnarea-contractului-de-vanzare-cumparare-pentru-cetatenii-romani-si-straini-aflati-pe-teritoriul-altui-stat/
5. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare
Imobilul ce face obiectul contractului poate fi:
- un apartament, împreună cu cota indiviză din părțile comune și cota de teren aferentă (în folosință sau proprietate);
- imobile accesorii – locuri de parcare, boxe, magazii, garaje;
- un imobil compus din teren și construcție, cu eventuale cote indivize din drumul de acces, dacă nu are acces direct la drum public;
- un teren liber de construcții, cu diverse categorii de folosință;
- un spațiu comercial, imobil industrial, clădire de birouri, hotel, pensiune sau alte imobile;
- o cotă parte dintr-un bun imobil.
Notarul verifică identitatea imobilului raportat la:
- actele de proprietate;
- cartea funciară;
- certificatul fiscal;
- adeverința de la asociația de proprietari;
- documentele de utilități;
- alte înscrisuri necesare pentru clarificări.
6. Vânzarea-cumpărarea pe cote părți și stabilirea prețului de vânzare
Când există mai mulți vânzători sau mai mulți cumpărători care dețin sau dobândesc imobilul în cote determinate (ex. 1/2, 1/3 etc.):
- atât avansul, cât și restul de preț se achită și se încasează proporțional cu cotele fiecăruia;
- dacă cumpărătorii nu sunt soț și soție sau sunt căsătoriți sub un alt regim matrimonial decât comunitatea legală, este important să se stabilească în mod expres cotele de achiziție pentru fiecare.
7. Modalitatea de dobândire a proprietății.Ce verifică notarul la vânzarea unui apartament
Vânzătorul va prezenta toate actele de proprietate, iar notarul va verifica:
- cum a fost dobândit imobilul (prin contracte de vânzare, donație, schimb, moștenire, legi speciale etc.);
- dacă există eventuale sarcini, ipoteci, litigii sau interdicții;
- dacă imobilul intră sub incidența unor legi speciale sau are regim de monument istoric;
- documentația cadastrală, extrasele de carte funciară, listele imobilelor cu risc seismic etc.
Scopul acestor verificări este ca, la momentul vânzării, situația juridică a imobilului să fie clară și sigură pentru toate părțile.
8. Regimul juridic și fiscal la vânzare-cumpărare imobil
Verificările făcute de biroul notarial (ex.: la cartea funciară, autorități locale, registre specializate) sunt esențiale pentru:
- confirmarea faptului că imobilul poate fi vândut;
- identificarea eventualelor interdicții, sarcini sau constrângeri;
- stabilirea exactă a dreptului de proprietate și a eventualelor drepturi ale terților.
Dacă înscrisurile prezentate au un conținut îndoielnic sau există elemente de nelegalitate, notarul poate refuza instrumentarea actului, tocmai pentru a proteja părțile și validitatea tranzacției.
9. Transmiterea dreptului de proprietate, posesiei și folosinței
Ca regulă, dacă legea sau părțile nu stabilesc altfel:
- dreptul de proprietate se transmite cumpărătorului din momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, chiar dacă bunul nu a fost încă predat sau prețul nu a fost plătit integral.
Se poate stipula prin contract că:
- vânzătorul își păstrează proprietatea până la plata integrală a prețului (clauză de rezervă a proprietății);
- posesia și folosința imobilului (momentul predării efective) se transmit:
- fie în ziua semnării contractului;
- fie la o dată ulterioară, stabilită de comun acord (termen de eliberare).
Vânzătorul are obligația de a preda bunul și toate accesoriile sale, precum și titlurile și documentele ce privesc proprietatea și folosința imobilului.
10. Prețul vânzării și modalități de plată. Un pas important în procedura de vânzare a unui apartament la notar este stabilirea modului de plată a prețului
Prețul contractului de vânzare trebuie să fie:
- stabilit în bani;
- determinat sau determinabil;
- real (nu fictiv) și serios (să reflecte valoarea bunului).
Părțile stabilesc de comun acord:
- moneda în care se plătește prețul;
- modalitatea de plată (din surse proprii, din credit bancar sau mixt).
Pentru ca plata să fie valabilă:
- atât vânzătorul, cât și cumpărătorul trebuie să fie titularii conturilor din și în care se transferă sumele;
- nu se pot folosi conturi ale unor terți care nu sunt părți în act sau nu figurează ca beneficiari ai unor drepturi înscrise în cartea funciară.
10.1. Plăți în numerar și prin transfer bancar
- Dacă ambele părți sunt persoane fizice, cumpărătorul poate plăti maxim 10.000 euro în numerar, iar restul obligatoriu prin transfer bancar.
- Dacă una sau ambele părți sunt persoane juridice, prețul se plătește exclusiv prin transfer bancar, în moneda națională (lei).
10.2. Exemple de modalități de plată a prețului
- Plata integrală în ziua semnării
Posibilă când atât vânzătorul, cât și cumpărătorul au conturi la aceeași bancă și transferul se reflectă imediat în contul vânzătorului (dovedit prin extras de cont).- Vânzătorul declară că a primit integral prețul și că nu mai are alte pretenții.
- Plata prin transfer bancar, cu termen
Dacă prețul se plătește prin transfer, dar suma nu ajunge în aceeași zi în contul vânzătorului, în contract se introduce o clauză de „pact comisoriu”, prin care se stabilește că, dacă prețul nu este plătit integral până la un anumit termen, contractul poate fi desființat, iar imobilul revine în proprietatea vânzătorului. - Plata din credit bancar
În situația în care cumpărătorul achită din surse proprii o parte din preț în ziua semnării, iar restul de preț provine din credit bancar, ce va fi virat vânzătorului în termenul stabilit de bancă (de regulă, câteva zile lucrătoare de la prezentarea încheierii de intabulare).
Și în acest caz se poate introduce un pact comisoriu, pentru protecția vânzătorului.
10.3. Vânzarea-cumpărarea cu ipotecă legală în favoarea vânzătorului
- Vânzătorul își poate reține un drept de ipotecă legală pentru restul de /preț neîncasat la data semnării contractului, conform articolelor 1723 şi 2386 punctul 1 din Codul Civil și va solicita înscrierea acestuia în cartea funciară a imobilului.
După plata integrală, vânzătorul va da o declarație autentică pentru radierea ipotecii și va suporta costurile de radiere.
Pentru informații cu privire la taxele notariale pentru contract de vânzare imobil la notar, transmite un e-mail la contact@notariatstoica.ro.
10.3.1 Pot vinde un imobil dacă este ipotecat?
Da, un imobil ipotecat poate fi vândut, însă sunt necesare câteva măsuri suplimentare:
- este necesar acordul băncii;
- în contractul de vânzare-cumpărare se va stabili clar cum se stinge sau se preia ipoteca:
- fie o parte din preț se plătește direct băncii pentru închiderea creditului și radierea ipotecii;
- fie cumpărătorul preia creditul, în condițiile agreate cu banca (situație ce necesită aprobarea băncii);
- după stingerea creanței sau după îndeplinirea condițiilor stabilite, se va proceda la radierea ipotecii din cartea funciară.
Notarul vă poate explica pașii concreți și va colabora cu banca pentru a structura actele astfel încât tranzacția să fie sigură pentru toate părțile.
11. Declarații și garanții ale vânzătorului
Prin contract, vânzătorul declară, în principal, că:
- este proprietarul imobilului, în baza actelor prezentate;
- imobilul nu face obiectul unor creanțe, proceduri judiciare, urmăriri sau executări;
- nu există somații, notificări sau pretenții din partea terților sau a autorităților privind imobilul;
- imobilul nu reprezintă aport în natură la capitalul vreunei societăți comerciale sau fundații;
- imobilul nu este sediu social și nu există drepturi de preempțiune ori alte drepturi ale unor terți asupra lui;
- accesul la imobil este liber și nerestricționat, prin drumuri publice, iar vecinătățile nu sunt în litigiu;
- imobilul este corect identificat în documentația cadastrală, nu a suferit modificări neautorizate sau distrugeri;
- imobilul nu reprezintă locuința familiei în sensul art. 321 Cod civil sau, dacă este, sunt respectate condițiile legale;
- nu există contracte de închiriere, comodat, uz, uzufruct sau alte convenții prin care terții să aibă un drept de folosință asupra bunului, ori aceste raporturi au fost aduse la cunoștința cumpărătorului.
Este esențial ca noul proprietar să cunoască complet situația juridică a imobilului, pentru ca circuitul juridic să fie sigur pentru toate părțile.
12. Garanția contra evicțiunii și a viciilor ascunse
Evicțiunea înseamnă pierderea, totală sau parțială, a proprietății sau tulburarea cumpărătorului în exercițiul dreptului său de proprietate, ca urmare a valorificării unui drept de către vânzător sau un terț.
Vânzătorul este, potrivit Codului civil, de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător:
- împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial să stăpânească netulburat imobilul;
- împotriva viciilor ascunse care fac imobilul impropriu folosinței sau îi reduc semnificativ valoarea.
Clauza prin care se exclude sau se limitează răspunderea vânzătorului pentru vicii este nulă, dacă vânzătorul a cunoscut sau trebuia să cunoască viciile la data încheierii contractului.
13. Declarații și obligații ale cumpărătorului
Cumpărătorul declară că:
- a luat cunoștință de situația juridică și de fapt a imobilului și este de acord să cumpere în aceste condiții;
- a verificat starea imobilului și este mulțumit de ea;
- a primit titlurile și documentele privind proprietatea imobilului;
- a vizionat imobilul și confirmă că acesta corespunde descrierii din act.
Obligațiile cumpărătorului după semnarea contractului
După autentificare, cumpărătorul trebuie:
- să depună declarația fiscală la autoritatea locală competentă, în termen de 30 de zile de la data autentificării;
- să încheie polița de asigurare a locuinței împotriva dezastrelor naturale, în termenul prevăzut de lege;
- să comunice președintelui asociației de proprietari informațiile necesare recalculării cotelor de întreținere, în termen de 10 zile lucrătoare de la transferul proprietății;
- să facă demersurile pentru încheierea contractelor de utilități (electricitate, gaze, apă etc.) pe numele său, în termen de 30 de zile calendaristice de la data autentificării contractului.
14. De ce este important să trimiți toate actele la biroul notarial înainte de programare
Încheierea unui contract de vânzare-cumpărare presupune mai mulți pași și verificări. Dacă:
- actele sunt pregătite corect și
- informațiile despre imobil sunt clare,
procedura la notar se desfășoară mult mai rapid, fără întârzieri și fără riscul de a amâna semnarea.
15. Cât durează vânzarea unui apartament la notar?
Durata efectivă depinde de cât de repede sunt transmise actele către notar.
Dacă toate actele necesare sunt complete și corecte, iar situația juridică a apartamentului este clară, notarul poate pregăti și autentifica actul în câteva zile lucrătoare ( 2 sau trei zile in regim normal sau 1 zi in regim de urgență) de la primirea documentelor.
Cel mai important lucru pentru a nu prelungi procedura este ca părțile să trimită actele din timp la biroul notarial, pentru verificare preliminară.
Recomandarea noastră este să trimiți din timp documentele pe e-mail la contact@notariatstoica.ro pentru o verificare preliminară, astfel încât să îți confirmăm:
- dacă dosarul este complet și
- în ce condiții poate fi vândut imobilul.
