Programul Noua Casă este una dintre cele mai utilizate modalități de finanțare pentru cumpărarea unei locuințe, în special pentru persoanele care îndeplinesc condițiile de eligibilitate și dispun de un avans mai redus.
Prin acest ghid util și complet îți explicăm, pas cu pas, cum poți cumpăra un imobil prin Programul Noua Casă la notar, ce presupune promisiunea de vânzare-cumpărare, ce acte sunt necesare, care sunt condițiile de eligibilitate, ce tipuri de locuințe pot fi achiziționate, ce riscuri trebuie avute în vedere (de exemplu: riscul seismic sau intervenții în vederea consolidării și/sau reducerii riscului seismic), precum și etapele juridice până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
Scopul ghidului este să îți ofere un tablou complet, astfel încât, atunci când ajungi la biroul notarial, procedura să fie clară, sigură și eficientă.
1. Promisiunea de vânzare-cumpărare pentru Programul Noua Casă
Pentru cumpărarea unui imobil cu credit acordat prin Programul Noua Casă, părțile încheie, în fața notarului, o promisiune de vânzare-cumpărare (antecontract) privind viitorul contract de vânzare-cumpărare.
Prin această promisiune:
- se stabilesc prețul, avansul, termenul până la care se va semna contractul final de vânzare-cumpărare la notar;
- se prevăd clauzele esențiale ce definesc răspunderea contractuală a părților în cazul în care una dintre ele nu își respectă obligațiile (de exemplu, ce se întâmplă cu avansul, restituirea sau cine îl pierde).
Această promisiune de vânzare-cumpărare oferă atât cumpărătorului, cât și vânzătorului, un cadru clar și sigur până la obținerea creditului și semnarea contractului de vânzare, fiind un angajament juridic între părți.
2. Acte necesare pentru promisiunea de vânzare-cumpărare prin Programul Noua Casă
Pentru încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare la notar, sunt necesare următoarele documente și informații:
2.1. Acte din partea proprietarului / promitentului vânzător
- actul de proprietate al imobilului (de exemplu: contract de vânzare, contract de donație, contract de schimb, contract de construire și proces-verbal de predare-primire, certificat de moștenitor, act de partaj, act de dare în plată etc.);
- încheierea de intabulare și extrasul de carte funciară pentru informare;
- cărțile de identitate și, dacă este cazul, certificatele de căsătorie, convențiile matrimoniale, hotărâri sau certificate de divorț.
2.2. Acte și informații din partea promitenților cumpărători
- acte de identitate;
- documente de stare civilă (dacă este cazul);
2.3. Informații utile pentru o procedură fluentă la notar
Pentru o procedură rapidă și sigură la notar, este util ca părțile să comunice din timp biroului notarial:
- dacă promitenții vânzători / cumpărători se vor prezenta personal sau prin mandatar cu procură autentică;
- clauzele stabilite de părți (de exemplu, ce se întâmplă dacă una dintre părți nu respectă termenul, dacă se plătesc penalități, dacă se restituie avansul sau cumpărătorul pierde avansul de preț achitat etc.);
- dacă există contracte de închiriere active, sedii ale societăților sau alte raporturi juridice care privesc imobilul;
- dacă locuința a suportat lucrări de intervenție pentru consolidare sau dacă este încadrată în categoria de risc seismic (condițiile pentru acest caz sunt detaliate mai jos);
- termenul la care imobilul va fi eliberat și termenul până la care părțile doresc să încheie contractul de vânzare la notar.
Cu cât aceste informații sunt transmise mai clar din start, cu atât procedura de la notar se desfășoară mai ușor, fără amânări.
3. Etapele până la semnarea contractului de vânzare prin Programul Noua Casă
Pentru stabilirea termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare la notar, este indicat ca părțile să se informeze și cu privire la:
- perioada estimată de bancă pentru analizarea și avizarea dosarului de creditare;
- cât durează evaluarea imobilului de către expertul autorizat desemnat de bancă;
- durata procedurii de avizare de către Fondul Național de Garantare (FNGCIMM),
- dacă proprietarul deține toate actele sau
- dacă mai sunt necesare proceduri suplimentare până la data semnării contractului de exemplu:
- pot fi necesare îndreptări de erori materiale din cuprinsul cărții funciare atunci când numele proprietarului a fost înscris eronat sau adresa imobilului este incompletă, sau
- poate fi necesară înscrierea în rolul fiscal a unui coproprietar, situație care poate dura și 30 de zile în funcție de procedura stabilită de Direcția de Taxe si Impozite Locale.
Numai după parcurgerea acestor etape și obținerea aprobărilor de la bancă și Fond poate fi stabilită ziua optimă pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare prin Programul Noua Casă la notar.
Consultă toată procedura de semnare și de programare pentru contractul de vânzare cumpărare la notar, aferent achiziției prin programul Noua Casă în Ghidul Cumpărătorului și Ghidul Vânzătorului sau transmite un e-mail pentru a obține informatii rapide pe contact@notariatstoica.ro.
4. Care sunt condițiile de eligibilitate pentru Programul Noua Casă?
Condițiile de eligibilitate sunt stabilite prin normele Programului Noua Casă și prin regulile interne ale fiecărei bănci. În linii mari, sunt vizate:
- statutul de debitor eligibil (venituri, grad de îndatorare, istoric de creditare etc.);
- faptul că nu deții, singur sau împreună cu soțul/soția, o altă locuință mai mare de o anumită suprafață sau peste un anumit plafon de valoare, sau că dorești să schimbi locuința în condițiile permise de program;
- respectarea plafonului de preț pentru imobilul ce urmează a fi cumpărat;
- posibilitatea de a achita avansul minim impus de program și de bancă.
De asemenea, beneficiarii eligibili vor trebui să îndeplinească și condițiile specifice prevăzute de normele interne de creditare ale băncilor finanțatoare precum și: să fie cetățeni români, să poată achita un avans în cuantum de 5-15%, (după caz) din valoarea locuinței ce urmează a fi cumpărată, să constituie un depozit colateral conform reglementărilor legale
Pentru informații detaliate și actualizate cu privire la eligibilitate, este recomandat să discuți atât cu banca finanțatoare, cât și cu notarul, în funcție de situația ta concretă.
5. Care este avansul pentru cumpărarea unui imobil prin Programul Noua Casă?
Avansul minim în Programul Noua Casă este stabilit prin cadrul legal specific și poate fi diferit în funcție de:
- valoarea locuinței,
- categoria locuinței,
- criteriile băncii finanțatoare.
În general, Programul Noua Casă permite accesul la finanțare cu un avans redus față de un credit imobiliar standard, ceea ce reprezintă un avantaj important pentru persoanele care se încadrează în condițiile programului.
Cu toate acestea, este important să discuți cu banca pentru a afla exact avansul pe care trebuie să îl achiți, precum și condițiile de rambursare.
Avansul reprezintă diferența dintre prețul de achiziție al locuinței și finanțarea garantată de stat și reprezintă, potrivit noilor prevederi:
- minim 15% din prețul de achiziție pentru creditele cu o valoare cuprinsă între 59.501 Euro -119.000 Euro, (pentru locuințe noi);
- minim 5% din prețul de achiziție pentru creditele cu o valoare de până la 66.500 Euro, (pentru locuințe noi și pentru locuințe vechi).
6. Ce locuințe pot fi cumpărate prin Programul Noua Casă?
Programul Noua Casă permite achiziția unor anumite categorii de locuințe, cu respectarea plafonului de preț și a condițiilor de calitate (inclusiv eficiență energetică).
În principal, poate fi cumpărată o locuință care îndeplinește următoarele condiții:
- se încadrează în plafonul de preț stabilit prin program;
- este finalizată și are recepția la terminarea lucrărilor efectuată;
- are documentație cadastrală și de carte funciară clară și completă;
- nu este încadrată în clase de risc seismic care o fac neeligibilă și nu este afectată de interdicții sau sarcini care împiedică vânzarea;
- este încadrată într-una dintre clasele de eficiență energetică A, B sau C, conform reglementărilor în vigoare.
Există și condiții speciale pentru locuințe noi, locuințe consolidate sau alte categorii de locuințe, recepționate la terminarea lucrărilor cu cel mult sau mai mult de 5 ani înainte de solicitarea creditului, aspecte ce trebuie verificate punctual cu banca și cu notarul.
7. Cât durează contractul de vânzare-cumpărare la notar pentru achiziție imobil prin Programul Noua Casă?
Durata depinde foarte mult de pregătirea actelor și de sincronizarea tuturor părților (bancă, Fond, vânzător, cumpărător, notar).
În mod obișnuit:
- după obținerea aprobării de la bancă și Fond, termenul de semnare la notar este de aproximativ două-trei zile de la momentul în care toate actele și avizele sunt în regulă;
- în ziua semnării, dacă nu apar probleme suplimentare, procedura efectivă de la biroul notarial (citirea contractului, semnarea, formalități) durează, de regulă, între 30 și 60 de minute, în funcție de complexitatea tranzacției.
Pentru ca semnarea actului la notar să fie eficientă și fără întârzieri:
- documentele trebuie prezentate exact în forma și cu conținutul indicate de biroul notarial;
- părțile trebuie să fi clarificat din timp detaliile legate de preț, avans, termene și condiții speciale (de exemplu, termenul de eliberare a imobilului).
8. Care sunt taxele notariale pentru un contract de vânzare-cumpărare prin Programul Noua Casă?
Taxele notariale pentru un contract de vânzare-cumpărare prin Programul Noua Casă:
- se calculează prin raportare la prețul de vânzare al imobilului și la onorariul minim prevăzut de legislația în vigoare pentru autentificarea contractelor de vânzare-cumpărare;
- pot include: onorariul notarial pentru contractul de vânzare-cumpărare, onorarii pentru verificările prealabile, pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, precum și eventuale alte cheltuieli (extrase CF, taxe către biroul de cadastru etc.).
Pentru o estimare concretă, adaptată situației tale (preț, tip imobil, număr de părți etc.), biroul notarial Stoica S. Eduard îți va comunica în avans toate taxele implicate pe care le poți solicita pe e-mail contact@notariatstoica.ro, astfel încât să știi de la început care este costul total al tranzacției.
9. Cum verifici dacă un bloc a fost consolidat sau are risc seismic ori este încadrat în categorie de urgență?
Înainte de cumpărarea unui apartament prin Programul Noua Casă, este foarte important să verifici:
- dacă imobilul are risc seismic;
- dacă a fost consolidat și în ce condiții;
- dacă este încadrat într-o anumită categorie de urgență.
Informații utile se pot obține:
- de pe site-ul Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic sau de la autoritățile locale competente;
- din documentația tehnică a imobilului (expertize, procese-verbale de recepție a lucrărilor de consolidare);
- din istoricul imobilului.
Este recomandat să verifici aceste informații înainte de a semna promisiunea de vânzare-cumpărare, pentru a evita situații neplăcute generate de informații incomplete sau incorecte.
10. Ce înseamnă „locuință” în sensul Programului Noua Casă?
În sensul Programului Noua Casă, prin locuință se înțelege orice imobil cu destinație de locuință care:
- se încadrează în plafonul de preț stabilit prin program;
- este finalizat, cu recepția la terminarea lucrărilor efectuată conform legii;
- este intabulat în cartea funciară, cu documentație cadastrală completă;
- beneficiază de un certificat de performanță energetică și se încadrează într-o clasă de eficiență energetică admisă (A, B sau C).
11. Ce se întâmplă după aprobarea creditului prin Programul Noua Casă?
În momentul în care banca aprobă creditul:
- atât vânzătorul, cât și cumpărătorul vor fi informați de către bancă și vor primi detalii cu privire la condițiile de acordare a creditului;
- biroul notarial va primi, la rândul său, documentele necesare pentru pregătirea contractului de vânzare-cumpărare și, dacă este cazul, a unor acte suplimentare (de ex. convenții speciale, declarații, procuri etc).
În etapa finală:
- se stabilește de comun acord data semnării la notar;
- se verifică încă o dată toate actele (atât de la vânzător, cât și de la cumpărător și bancă);
- se organizează semnarea contractului de vânzare prin Programul Noua Casă, astfel încât înscrierea în cartea funciară să se facă fără probleme.
12. Unde găsești actele necesare pentru semnarea contractului de vânzare la notar?
Actele necesare pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare la notar, indiferent dacă imobilul este cumpărat cu credit prin Programul Noua Casă sau nu, pot fi consultate și în:
- Ghidul Cumpărătorului – dedicat celor care achiziționează un imobil;
- Ghidul Vânzătorului – dedicat proprietarilor care doresc să vândă.
Aceste ghiduri, puse la dispoziție de biroul notarial, te ajută să știi din timp ce documente sunt necesare și cum să le pregătești corect.
13. Cum te ajută biroul notarial Stoica S. Eduard & Asociații în achiziția prin Programul Noua Casă
Procedura de achiziție a unui imobil prin Programul Noua Casă implică:
- interacțiunea cu banca;
- verificarea documentelor juridice ale imobilului;
- analiza actelor de proprietate și a eventualelor sarcini;
- înțelegerea clauzelor contractului de vânzare-cumpărare și a responsabilităților fiecărei părți.
Biroul notarial Stoica S. Eduard & Asociații, situat în sector 1, București (zona Piața Romană), te poate ajuta să:
- îți clarifici toate etapele juridice ale cumpărării unui apartament prin Programul Noua Casă;
- obții, înainte de semnare, o opinie juridică pe actele deținute de vânzător;
- verifici dacă imobilul se pretează sau nu pentru finanțare prin Noua Casă;
- pregătești corect toate actele pentru promisiune și pentru contractul de vânzare-cumpărare.
Ne poți trimite actele pentru o analiză preliminară și pentru opinii juridice la adresa de e-mail: contact@notariatstoica.ro.
Vom reveni cu indicații clare privind pașii următori, actele necesare și condițiile în care se poate realiza în siguranță achiziția unui imobil prin Programul Noua Casă la notar.
