Când cauți pe internet expresii precum „cât costă o vânzare la notar”, „taxe notariale vânzare apartament” sau „impozit vânzare imobil”, de multe ori găsești doar cifre, fără o imagine clară a tuturor costurilor dintr-o tranzacție imobiliară la notar.
Acest ghid este pregătit de SPN Stoica S. Eduard & Asociații – Notariat Stoica, cu experiență în tranzacții imobiliare în București, și îți arată, într-un singur loc:
- ce costuri are vânzătorul;
- ce costuri are cumpărătorul;
- cum se calculează impozitul la vânzare;
- cum folosești un calculator taxe notariale vânzare;
- ce cheltuieli „invizibile” apar frecvent la vânzarea unui apartament, a unei case sau a unui teren.
Dacă vrei o estimare concretă pentru cazul tău, poți trimite datele tranzacției și copiile actelor la contact@notariatstoica.ro.
1. Ce costuri are vânzătorul la o vânzare de apartament, casă sau teren?
La o vânzare de imobil în România, vânzătorul suportă, de regulă:
Impozitul pe venitul din transferul proprietății imobiliare
- se calculează procentual, în funcție de valoarea tranzacției și de perioada de deținere a imobilului;
- în prezent, potrivit reglementărilor fiscale în vigoare, regimul fiscal distinge în special între imobile deținute de mai puțin sau de mai mult de un anumit număr de ani (de exemplu, 3 ani);
- pentru situația concretă (apartament, casă, teren, valoare, vechime), notarul îți calculează exact impozitul datorat la vânzare.
Costuri cu documentele prealabile
- obținerea certificatului fiscal de la Direcția de Taxe și Impozite Locale;
- eventualele corecții de rol fiscal (introducerea unui coproprietar, actualizarea suprafeței, modificarea cotei etc.);
- eliberarea unor certificate suplimentare (de exemplu, adrese sau adeverințe speciale pentru imobile dobândite în baza unor legi speciale).
Regularizarea unor datorii înainte de vânzare
- impozite locale restante;
- datorii la asociația de proprietari;
- facturi restante la utilități (în măsura în care părțile convin ca acestea să fie stinse înainte de semnarea contractului).
Important: impozitul la vânzare se achită, de regulă, direct la notar, în aceeași zi cu semnarea contractului de vânzare-cumpărare imobil, pe baza calculului făcut de biroul notarial.
2. Ce costuri are cumpărătorul la o tranzacție imobiliară la notar?
Cumpărătorul suportă, de obicei, taxele notariale și costurile de carte funciară asociate dobândirii proprietății:
Onorariul notarial pentru contractul de vânzare-cumpărare
- se calculează conform grilei notariale în vigoare și în funcție de prețul imobilului (apartament, casă, teren);
- include redactarea contractului, verificările obligatorii și formalitățile necesare pentru o tranzacție imobiliară sigură.
Taxele de carte funciară (ANCPI / OCPI)
- taxa pentru intabularea dreptului de proprietate al cumpărătorului;
- eventual taxe pentru notarea unor clauze sau servituți în cartea funciară (de exemplu, uzufruct, servitute de trecere, interdicție de înstrăinare).
Costuri suplimentare dacă există credit ipotecar
- onorariul pentru contractul de ipotecă;
- taxele de înscriere a ipotecii în cartea funciară;
- cheltuieli bancare conexe (comisioane de analiză, evaluare, administrare, după caz).
Cheltuieli tehnice și administrative
- costurile cu evaluatorul agreat de bancă, dacă se achiziționează cu credit ipotecar;
- eventuale traduceri autorizate și apostile (pentru acte emise în străinătate sau pentru cetățeni străini).
3. Cum influențează tipul tranzacției și vechimea imobilului costurile?
Nu toate vânzările de apartament sau casă la notar sunt la fel. Contează:
Perioada de deținere
- impozitul la vânzare poate fi diferit dacă imobilul este deținut de mai puțin sau de mai mult de un anumit număr de ani;
- în funcție de vechime și valoare, se aplică procente și praguri fiscale diferite.
Valoarea declarată / prețul de vânzare
- onorariile notariale și taxele de carte funciară cresc odată cu valoarea tranzacției;
- de aceea, mulți proprietari caută în mod expres expresii de tip „costuri vânzare apartament la notar” sau „taxe notariale pentru vânzarea unei case” înainte să fixeze prețul final.
Modul de plată: numerar, credit ipotecar, programe cu garanții de stat
- tranzacțiile cu credit ipotecar implică și onorariu pentru contractul de ipotecă și taxe suplimentare de carte funciară;
- în cazul programelor cu garanție de stat (de tip programe de sprijin pentru achiziția de locuințe), pot exista particularități privind structura costurilor, stabilite prin norme speciale și prin convențiile cu banca.
4. Cum folosești un „calculator taxe notariale” și ce NU îți arată el
Online găsești numeroase calculatoare de taxe notariale care îți dau o estimare pentru:
- onorariul notarial pentru contractul de vânzare-cumpărare imobil;
- onorariul pentru contractul de ipotecă;
- taxele de intabulare;
- impozitul estimat pentru vânzător.
Ele sunt foarte utile pentru a vedea ordinea de mărime a costurilor, însă:
- nu țin cont întotdeauna de situații speciale (imobil ipotecat, moșteniri, persoane juridice, Legea 112, coproprietate complicată);
- nu includ cheltuieli precum:
- certificate suplimentare și diverse adeverințe;
- onorarii pentru traduceri autorizate;
- eventuale taxe notariale pentru declarații, procuri, antecontracte, legalizări, verificări suplimentare pe care biroul notarial este obligat să le facă.
De aceea, după ce ai o idee dintr-un calculator, este recomandat să trimiți datele concrete ale tranzacției (tip imobil, preț, vechime, cu/ fără credit) direct la biroul notarial, pentru o ofertă personalizată.
La SPN Stoica S. Eduard & Asociații poți solicita o simulare completă de costuri pentru vânzător și cumpărător trimițând detaliile tranzacției la contact@notariatstoica.ro.
5. Trei scenarii concrete – cum arată costurile totale într-o vânzare tipică
Scenariul A – Vânzare apartament cu plata integrală, fără credit
- vânzătorul: plătește impozitul (dacă este datorat) și eventuale corecții la impozite locale;
- cumpărătorul: plătește onorariul pentru contractul de vânzare-cumpărare + taxele de intabulare;
- alte costuri: certificat de performanță energetică, poliță PAD (acolo unde este necesară), eventuale acte suplimentare.
Scenariul B – Vânzare casă cu teren, cumpărător cu credit ipotecar
- vânzătorul: impozit la vânzare + reglementarea situației fiscale (impozite, roluri);
- cumpărătorul: onorariu pentru vânzare + onorariu pentru ipotecă + taxe de intabulare pentru vânzare + taxe de intabulare pentru ipotecă;
- costuri suplimentare: evaluare bancară, taxe bancare, eventuale acte de urbanism pentru construcție.
Scenariul C – Vânzare teren intravilan, imobil ipotecat
- vânzătorul: impozit + eventual costuri notariale pentru declarația de radiere a ipotecii;
- cumpărătorul: onorariu pentru contract + intabulare;
- în contract se structurează clar cum se stinge creditul și când se radiază ipoteca din cartea funciară, astfel încât toate costurile să fie transparente pentru ambele părți.
6. Cum reduci stresul legat de costuri la vânzarea-cumpărarea unui imobil
Ca să nu fii surprins de costuri în ziua semnării contractului de vânzare-cumpărare la notar, este util să:
- trimiți din timp datele tranzacției (tip imobil, preț, vechime, cu/ fără credit) la biroul notarial;
- ceri o simulare completă a costurilor pentru vânzător și pentru cumpărător (taxe notariale, impozit, taxe de carte funciară);
- stabilești, încă din promisiunea de vânzare-cumpărare, cine plătește fiecare tip de taxă (onorariu, taxe CF, impozit, alte cheltuieli);
- verifici, împreună cu notarul, dacă există situații speciale (imobil ipotecat, moștenire, Legea 112, persoane juridice, părți aflate în străinătate) care pot adăuga costuri suplimentare.
Dacă vrei să știi dinainte „cât costă vânzarea apartamentului la notar” sau „care sunt costurile totale la vânzarea unei case sau a unui teren” în cazul tău concret, poți trimite datele tranzacției și copiile actelor la adresa de e-mail contact@notariatstoica.ro.
Echipa SPN Stoica S. Eduard & Asociații – Notariat Stoica îți va oferi un calcul structurat pe vânzător / cumpărător și explicații pentru fiecare tip de taxă, astfel încât să poți planifica în liniște vânzarea sau cumpărarea imobilului la notar, indiferent de anul în care faci tranzacția.
