Contractul de vânzare-cumpărare este actul prin care proprietatea unui apartament, teren sau alt imobil trece, în mod valabil, de la vânzător la cumpărător. Pentru ca acest transfer să fie recunoscut și înscris în cartea funciară, contractul trebuie autentificat la notar.
În acest ghid practic vei găsi, într-o formă ușor de urmărit:
- ce înseamnă, juridic, contractul de vânzare-cumpărare la notar;
- ce acte sunt necesare pentru vânzarea unui apartament/imobil;
- cât durează, în mod real, pregătirea și semnarea contractului;
- cum se procedează dacă imobilul este ipotecat;
- ce documente speciale sunt cerute: certificat fiscal, adeverință de la asociația de proprietari, facturi de utilități, certificat energetic, polița PAD, certificat de urbanism pentru teren.
Dacă vrei să știi exact ce ai de făcut în cazul tău concret, poți scrie oricând la contact@notariatstoica.ro, iar echipa SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII – Societate Profesională Notarială îți poate analiza situația și actele.
1. Ce este contractul de vânzare-cumpărare și când este obligatoriu notarul?
Prin contractul de vânzare-cumpărare, vânzătorul transmite cumpărătorului dreptul de proprietate asupra imobilului, iar cumpărătorul plătește prețul stabilit de comun acord.
Pentru imobile (apartamente, case, terenuri), legea prevede că:
- actul trebuie încheiat în formă autentică, adică în fața unui notar public;
- numai în această formă cumpărătorul își poate înscrie dreptul în cartea funciară, ceea ce îi conferă protecție deplină asupra proprietății.
Contractul de vânzare-cumpărare este necesar pentru orice tranzacție imobiliară, indiferent dacă:
- prețul se achită integral, din fonduri proprii;
- se achită prin credit bancar;
- imobilul este ipotectat.
2. Acte necesare pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare la notar
Pentru ca notarul să poată redacta și autentifica un contract de vânzare-cumpărare, vânzătorul trebuie să prezinte un set de documente care să arate situația juridică și fiscală a imobilului.
2.1. Acte care dovedesc dreptul de proprietate
Vânzătorul va prezenta, în original, unul sau mai multe dintre următoarele acte, după caz:
- contract de vânzare-cumpărare, contract de construire sau contract de schimb;
- proces-verbal de predare-primire / dovada achitării integrale a prețului, acolo unde este prevăzut un astfel de document;
- contract de donație, contract de partaj, act de dare în plată, certificat de moștenitor sau alte acte prin care a dobândit proprietatea;
- documente privind radierea sau stingerea unor drepturi înscrise anterior (declarații/acte de radiere ipotecă, privilegiul vânzătorului, sultă etc.), dacă este cazul.
2.2. Documente cadastrale și carte funciară
Pentru imobil sunt necesare:
- documentația cadastrală (plan cadastral / schiță);
- încheierea de intabulare;
- extras de carte funciară pentru informare, din care rezultă proprietarul actual, sarcinile (ipoteci, interdicții, privilegii) și eventuale alte înscrieri.
Acestea permit notarului să verifice dacă imobilul poate fi vândut și dacă nu există impedimente juridice.
2.3. Documente fiscale și administrative
În funcție de tipul imobilului și de situația concretă, vor fi necesare, între altele:
- certificatul de atestare fiscală (pe numele tuturor proprietarilor), emis de Direcția Taxe și Impozite Locale / Direcția Venituri Buget Local, în original sau în format electronic cu semnătură validă;
- certificatul de performanță energetică al imobilului;
- adeverință de la asociația de proprietari, semnată de președinte și administrator, cu dată și număr de înregistrare, din care să rezulte că obligațiile de întreținere sunt achitate la zi;
- polița de asigurare obligatorie a locuinței – PAD, valabilă la data semnării;
- ultimele facturi și dovezi de plată pentru utilități (energie electrică, gaze naturale etc.).
2.4. Acordul băncii, extras de cont și alte documente utile
Dacă imobilul este grevat de o ipotecă în favoarea unei bănci, este obligatoriu:
- acordul băncii creditoare pentru vânzarea imobilului, emis în condițiile stabilite de instituția financiară;
- prezentarea contractului de ipotecă și a documentelor din care rezultă situația creditului.
Pentru plata prețului prin transfer bancar, vânzătorul va indica:
- un extras de cont cu datele complete (nume, IBAN, bancă), cont în care urmează să fie virat prețul.
2.5. Actele personale ale vânzătorilor și cumpărătorilor
La autentificarea contractului de vânzare-cumpărare se prezintă și:
- actele de identitate ale tuturor părților (și ale soților, acolo unde este cazul);
- certificate de căsătorie / certificate de divorț / convenții matrimoniale;
- documente privind schimbarea numelui sau alte situații de stare civilă relevante.
Dacă una dintre părți este persoană juridică, vor fi necesare și actele societății (act constitutiv, certificat constatator, hotărâri AGA etc.), dar acestea sunt detaliate într-un ghid separat dedicat persoanelor juridice.
3. Cât durează până se semnează contractul de vânzare-cumpărare la notar?
Durata depinde, în primul rând, de cât de repede se prezintă toate actele și de complexitatea situației juridice a imobilului.
În practică, la SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII:
- în regim normal, contractul se poate semna în aproximativ 2–3 zile lucrătoare din momentul în care dosarul este complet;
- dacă se solicită regim de urgență, iar actele sunt transmise integral și corect, se poate ajunge la semnare în 1–2 zile (uneori chiar în aceeași zi, dacă nu există impedimente).
Pentru a evita amânările:
- trimite din timp toate documentele scanate către biroul notarial;
- stabilește împreună cu notarul dacă mai sunt necesare clarificări sau acte suplimentare.
4. Cât costă un contract de vânzare-cumpărare pentru apartament / imobil?
Taxele notariale pentru un contract de vânzare-cumpărare se calculează în funcție de:
- prețul de vânzare înscris în contract;
- valoarea imobilului conform grilei notariale în vigoare;
- existența sau nu a unei ipoteci;
- eventuale acte suplimentare (procura, convenție, declarație etc.).
Pentru un calcul personalizat al costurilor (onorariu notarial + taxe de carte funciară + alte taxe), poți:
- folosi un eventual calculator de taxe notariale pus la dispoziție pe site;
- sau transmite detaliile tranzacției pe e-mail la contact@notariatstoica.ro pentru o estimare orientativă.
5. Ce soluții ai dacă nu te poți prezenta la semnarea contractului de vânzare-cumpărare?
Dacă una dintre părți (vânzător sau cumpărător) nu se poate prezenta personal la notar, există varianta:
- să împuternicească o altă persoană (rudă, prieten, etc.) printr-o procură specială autentică.
Procura se poate semna:
- la un notar din România; sau
- în străinătate, la Ambasadă / misiuni diplomatice, în condițiile legii.
SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII poate pune la dispoziție modele și explicații privind conținutul unei astfel de procuri pentru vânzare sau cumpărare de imobil și îți poate indica pașii, mai ales dacă ești în alt stat.
6. Ce trebuie să faci dacă imobilul este ipotecat?
Dacă imobilul scos la vânzare este grevat în favoarea unei bănci (ipotecă imobiliară / credit în derulare), trebuie urmate câteva etape suplimentare.
6.1. Obținerea acordului de vânzare de la bancă
Vânzătorul care are un credit ipotecar activ trebuie să:
- contacteze banca și să ceară acordul de vânzare a imobilului ce garantează creditul;
- pregătească dosarul cerut de bancă, care poate include:
- actul de proprietate;
- contractul de ipotecă;
- extras de carte funciară pentru informare;
- alte documente solicitate de consilierul de credit.
Este important de clarificat cu banca:
- termenul de valabilitate al acordului;
- ce acte suplimentare sunt necesare;
- care este soldul creditului și cum se va face plata (din prețul vânzării).
6.2. Situație specială: imobil ipotecat și cumpărător cu credit
Atunci când:
- imobilul vândut este încă ipotecat; și
- cumpărătorul achiziționează cu un nou credit bancar,
acordul băncii vânzătorului va trebui, să acopere:
- ridicarea interdicției de înstrăinare prin vânzare;
- ridicarea interdicției de grevare, pentru ca noua bancă să poată înscrie o ipotecă de rang subsecvent sau să preia garanția, în funcție de structura tranzacției.
Dacă în cartea funciară există și alte sarcini în afara ipotecii (servituți, sechestre, litigii, uzufruct etc.), procedura se stabilește împreună cu notarul, după analiza concretă a actelor și a extraselor de carte funciară, astfel încât situația imobilului să fie clară și lipsită de riscuri pentru cumpărător.
7. Certificatul fiscal pentru vânzarea unui apartament / imobil
Pentru orice contract de vânzare-cumpărare autentificat la notar, vânzătorul trebuie să prezinte:
- certificatul de atestare fiscală pentru imobil, emis de Direcția Taxe și Impozite Locale, în condițiile Codului de procedură fiscală.
Acest certificat atestă că:
- impozitele și eventualele alte obligații locale sunt plătite la zi;
- datele de identificare ale imobilului sunt corecte.
În anumite situații, SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII poate obține certificatul fiscal pentru imobilele din Municipiul București, în baza unei împuterniciri din partea proprietarilor, cu condiția ca:
- toate taxele să fie achitate;
- rolul fiscal să fie deschis pe numele tuturor coproprietarilor și pentru toate componentele imobilului (apartament, cote de teren, spații comune etc.);
- actele de proprietate și actele de identitate să fie transmise în mod complet și lizibil.
8. Adeverința de la asociația de proprietari
Dacă vinzi un imobil situat într-un bloc sau într-un ansamblu rezidențial cu asociație de proprietari, notarul îți va cere:
- adeverință emisă de asociația de proprietari, în original.
Acest act are o valaibilitate de 30 de zile calendaristice și trebuie să cuprindă:
- ca prim aspect esențial, precizăm că adeverința se va prezenta notarului public, numai în forma originală și pentru orice contract prin care se înstrăinează un imobil (vânzare, donație, întreținere, dare în plată etc),
- va avea semnătura olografă a administratorului asociației de proprietari și a președintelui, cu precizarea numelui și prenumelui acestora și cu ștampila asociației de proprietari,
- se va preciza dacă sunt achitate la zi cotele de contribuție la cheltuielile asociatiei,
- se va identifica imobilul cu adresa corectă și completă precum si se vor preciza datele proprietarului.
9. Facturi și dovezi de plată pentru utilități
Potrivit legislației ( Legea nr. 51/2006 republicată ) privind serviciile de utilități publice, notarul nu poate autentifica un act de înstrăinare a unui imobil (sau a unei societăți ce deține astfel de imobile) fără dovada achitării la zi a datoriilor pentru utilități.
De aceea, la dosar se vor regăsi:
- facturi recente pentru utilități (energie electrică, gaze naturale, apă etc.);
- dovezi de plată (chitanțe, extrase de cont, confirmări online).
Acestea oferă cumpărătorului siguranța că nu preia un imobil cu datorii ascunse la furnizorii de utilități.
10. Certificatul de performanță energetică (certificatul energetic)
Certificatul de performanță energetică:
- este întocmit de un auditor energetic atestat;
- oferă o evaluare a consumului energetic al imobilului, pe o scară de la A (foarte eficient) la G (ineficient);
- este valabil 10 ani de la data emiterii, dacă nu se fac lucrări majore de renovare.
Pentru cumpărător, certificatul energetic reprezintă un reper important privind costurile ulterioare cu utilitățile și eficiența clădirii.
11. Polița de asigurare obligatorie a locuinței (PAD)
Conform legislației actuale respectiv Legii nr. 115/2023, la vânzarea unei locuințe, vânzătorul trebuie să prezinte:
- o poliță de asigurare obligatorie a locuinței (PAD) în vigoare.
Dacă nu există o astfel de poliță sau aceasta a expirat, va trebui încheiată sau reînnoită înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare la notar.
12. Certificatul de urbanism pentru vânzarea unui teren
Dacă obiectul contractului este un teren, notarul poate solicita:
- certificatul de urbanism pentru informare.
Acest document oferă date utile, precum:
- regimul juridic, economic și tehnic al imobilului;
- eventuale restricții sau interdicții;
- caracteristicile zonei (amplasament, reglementări urbanistice);
- avize și acorduri necesare pentru eventuale lucrări de construire.
13. Concluzii și recomandări pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare la notar
Dacă toate actele necesare pentru vânzare-cumpărare sunt pregătite din timp și sunt verificate înainte de fixarea datei de semnare, procedura la notar se desfășoară, de regulă, rapid și fără surprize.
Este important ca:
- dosarul să fie complet;
- informațiile din cartea funciară, certificatul fiscal și actele de proprietate să fie coerente;
- situațiile speciale (ipotecă, coproprietari, cumpărare cu credit, imobil închiriat etc.) să fie discutate din timp cu notarul.
Pentru cazuri mai complexe – imobile ipotecate, mai mulți proprietari, cumpărare cu credit sau lipsa anumitor acte – este recomandat să iei legătura cu notarul înainte de a stabili data actului.
SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII îți poate verifica actele, îți poate indica pașii ce trebuie urmați și îți poate confirma dacă imobilul este pregătit pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
Pentru informații personalizate și pentru a trimite dosarul spre analiză, scrie-ne la: contact@notariatstoica.ro.
# Întrebări frecvente despre contractul de vânzare-cumpărare la notar
1. Ce acte trebuie să pregătesc pentru vânzarea unui apartament la notar?
În principal: actul de proprietate, documentația cadastrală, certificatul fiscal, certificatul energetic, adeverința de la asociația de proprietari, polița PAD și actele de identitate ale părților.
2. Cât durează, în mod normal, până se semnează contractul de vânzare-cumpărare?
Dacă toate actele sunt în regulă, de obicei contractul se poate semna în 2–3 zile lucrătoare de la transmiterea completă a documentelor către notar.
3. Cât costă contractul de vânzare-cumpărare la notar?
Costul depinde de prețul imobilului, de grila notarială și de eventuala existență a unei ipoteci. Estimarea exactă se poate face doar după analiza concretă a tranzacției.
4. Pot vinde un imobil dacă este ipotecat?
Da, imobilul ipotecat poate fi vândut, cu acordul băncii și stabilirea modului în care se plătește soldul creditului și se radiază ipoteca din cartea funciară.
5. Este obligatoriu certificatul energetic la vânzarea unui imobil?
Da, certificatul de performanță energetică este, în principiu, necesar la vânzare, iar datele lui se menționează în contractul de vânzare-cumpărare.
6. De ce este necesar certificatul fiscal al imobilului?
Certificatul fiscal arată că impozitele locale pentru imobil sunt plătite la zi și permite notarului să autentifice contractul de vânzare-cumpărare.
7. Ce fac dacă nu pot veni personal la notar pentru semnarea contractului?
Poți împuternici o altă persoană printr-o procură specială autentică, întocmită la notar sau, dacă ești în străinătate, la autoritățile competente din statul respectiv.
Aici regăsești toate datele de care ai nevoie https://notariatstoica.ro/procura-imputernicirea-pentru-semnarea-contractului-de-vanzare-cumparare-pentru-cetatenii-romani-si-straini-aflati-pe-teritoriul-altui-stat/.
8. Unde pot trimite actele pentru verificare înainte de a stabili data contractului?
Actele pot fi transmise pe e-mail la contact@notariatstoica.ro, iar echipa SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII îți poate indica pașii de urmat și eventualele documente suplimentare necesare.
