Contractul de schimb imobiliar este alternativa la două vânzări separate: în loc să vinzi și să cumperi, semnezi un singur act la notar, prin care se face schimb de apartamente, case sau terenuri, cu posibilitatea de a regla diferența de valoare prin sultă.
Schimbul este contractul prin care fiecare dintre părţi, denumite copermutanţi, transmite sau, după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un altul.
Codul civil prevede în art 1764 că dispoziţiile privitoare la vânzare se aplică, în mod corespunzător şi schimbului iar fiecare dintre părţi este considerată vânzător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl înstrăinează, şi cumpărător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl dobândeşte.
Pentru a fi valabil și pentru a produce efecte în cartea funciară, contractul de schimb imobiliar se încheie în formă autentică la notar și se înscrie în cartea funciară pentru fiecare imobil implicat.
SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII – Societate Profesională Notarială îți poate explica pașii, îți poate verifica actele și se ocupă de formalitățile de publicitate imobiliară. Pentru întrebări și oferte de costuri poți scrie la contact@notariatstoica.ro.
1. Cum funcționează contractul de schimb imobiliar?
La semnarea unui contract de schimb la notarul public:
- fiecare parte este, din punct de vedere juridic, și vânzător (pentru bunul pe care îl dă) și cumpărător (pentru bunul pe care îl primește);
- transferul dreptului de proprietate are loc simultan, pentru ambele imobile;
- dacă valorile nu sunt egale, diferența se reglează prin sultă (sumă de bani plătită de partea care primește imobilul mai valoros).
Având în vedere că asa cum am enuntat mai sus, fiecare parte este considerată atât vânzător cât și cumpărător, acesta contract reprezintă în mod practic două operațiuni juridice înglobate într-un mod foarte eficient, într-o singură tranzacție – cea de schimb imobiliar.
2. Acte necesare pentru contractul de schimb imobiliar la notar
Lista de mai jos rezumă actele necesare pentru contractul de schimb imobiliar la notar, atât pentru părți, cât și pentru fiecare imobil implicat.
- pentru actele generale si particularitati (act de proprietate, extras CF, certificat fiscal, certificat energetic, poliță PAD, adeverință asociație etc.) accesează și Ghidul vânzătorului;
2.1. Acte generale pentru părți și imobile
Pentru orice schimb imobiliar, fiecare parte va trebui să prezinte:
- actele de identitate și, dacă este cazul, certificatele de căsătorie;
- pentru cetățenii străini – pașaport și, când e cazul, certificat de înregistrare fiscală în România;
- documentele care justifică schimbarea numelui (sentință civilă, certificat de divorț etc.);
- actele de proprietate pentru fiecare imobil (contract de vânzare-cumpărare, dare în plată, certificat de moștenitor, donație etc.);
- încheierile de intabulare, extrasele de carte funciară, schițele cadastrale;
- certificatele de atestare fiscală, certificatele energetice, polițele PAD, adeverințele de la asociația de proprietari.
2.2. Acte specifice pentru imobilele ce fac obiectul contractului de schimb
Pe lângă actele generale de mai sus, la schimbul imobiliar sunt importante și:
- Acordul creditorului, dacă vreunul dintre imobile este ipotecat;
- facturi pentru utilități (energie electrică, apă, gaze) însoțite de dovezile de plată, pentru a demonstra că nu există restanțe;
- extrase de cont, atunci când contractul de schimb include plata unei sume de bani (sultă), pentru diferența de valoare;
- când imobilele sunt monumente istorice – adresă emisă de Ministerul Culturii / Direcția pentru Cultură, din care să reiasă acordul la înstrăinare.
La semnarea actului, părţile vor prezenta notarului toate actele originale privind bunurile imobile: acte de identitate, acte de proprietate, certificate energetice, certificate fiscale, adeverinţe, intabulări, cadastru şi orice documente solicitate/verificate anterior de biroul notarial.
După semnarea contractului, fiecare parte va preda celeilalte toate actele pe care le deține despre imobilul pe care îl transmite prin schimb.
3. Ce este sulta și cum se achită în contractul de schimb imobiliar?
Atunci când valoarea bunurilor schimbate nu este egală, se poate plăti o sumă de bani, numită sultă, ce reprezintă diferenţa de valoare între cele două imobile (de exemplu: când se dă în schimb un apartament cu patru camere și se primește un apartament cu două camere, diferența de valoare între cele două imobile se reglează prin plata sumei de bani ce reprezintă sulta).
În cazul schimbului de bunuri imobile cu sultă, dacă aceasta nu se achită la data semnării contractului, ci la o dată ulterioară, se va întabula un drept de ipotecă legală în favoarea copermutantului căruia i se datorează sulta, pentru plata sumei de bani datorate, aceasta fiind o creanță care benefiază de ipoteca legală astfel cum este prevăzut în art. 2386 din Codul Civil.
Practic, partea care trebuie să încaseze sulta este protejată printr-o garanție reală înscrisă în cartea funciară, până la plata integrală.
Astfel, sulta la schimbul imobiliar funcționează ca o ajustare financiară a valorii, iar ipoteca legală înscrisă pentru sultă îi oferă copermutantului îndreptățit o protecție reală până la plata integrală a sumei.
4. Cine suportă taxele la contractul de schimb imobiliar?
Una dintre particularitățile importante ale schimbului este modul de repartizare a cheltuielilor.
În lipsă de stipulaţie contrară, părţile suportă în mod egal cheltuielile pentru încheierea contractului de schimb. (art. 1765 Cod civil)
Asta înseamnă că, dacă părțile nu convin altfel în contract, taxele notariale și costurile legate de cartea funciară se împart în mod egal.
Desigur, părțile pot conveni în mod expres ca unul dintre copermutanți să suporte toate cheltuielile sau o parte mai mare din acestea – important este ca înțelegerea să fie clară și să fie trecută în act.
Când întrebi „cine plătește taxele la contractul de schimb imobiliar”, răspunsul de principiu este că, dacă părțile nu prevăd altfel, cheltuielile se suportă în mod egal, conform Codului civil, însă contractul poate stabili, în mod clar, o altă împărțire a costurilor.
5. Situația imobilelor cu ipotecă: acordul băncii și contractele conexe
Dacă unul dintre imobilele care intră în schimb are ipotecă activă în favoarea unei bănci, apare o etapă suplimentară:Acordul creditorului când imobilul ce face obiectul contractului de schimb imobiliar are ipotecă.
În această situație:
- proprietarul trebuie să obţină de la bancă „Acordul creditorului pentru încheierea contractului de schimb imobiliar”;
- acordul băncii este, de regulă, condiționat de îndeplinirea unor cerințe specifice (modul de stingere a creditului, păstrarea sau modificarea ipotecii, evaluări etc.), care se vor regăsi și în contractul de schimb;
- este important să comunicați băncii dacă se plătește sultă, care este cuantumul ei și orice alte informații relevante.
În astfel de cazuri, procedura cu banca poate implica:
- modificarea sau încheierea unui nou contract de ipotecă;
- declarații, convenții, rapoarte de evaluare;
- acte succesive sau concomitente cu schimbul imobiliar.
Pentru detalii suplimentare, pe lângă prezentul articol, poate fi util și:
6. Certificatul fiscal și certificatul de urbanism la schimbul imobiliar
6.1. Certificatul fiscal pentru schimb imobiliar
Certificatul fiscal necesar pentru contractul de schimb imobiliar:
- se emite cu mențiunea „pentru schimb imobiliar”;
- este pe numele fiecărui coproprietar;
- vizează atât apartamentul/casa, cât și toate cotele indivize (teren aferent, drum, spații comune identificate în actul de proprietate şi supuse impozitării).
Se eliberează de Direcția de Taxe și Impozite Locale de la locul situării imobilului, dacă:
- toate taxele către bugetul local sunt achitate la zi;
- există rol deschis pe numele fiecărui coproprietar.
6.2. Certificatul de urbanism pentru terenuri
Când obiectul contractului de schimb îl reprezintă terenuri libere de construcții, biroul notarial din Sector 1, București, Piața Romană, solicită prezentarea certificatului de urbanism pentru informare, privind regimul tehnic, juridic și urbanistic al terenului.
7. Taxele datorate Statului și ANCPI la contractul de schimb imobiliar
7.1. Impozitul datorat Statului
La transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcțiilor de orice fel și a terenurilor aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice fel fără construcții, contribuabilii datorează un impozit:
- dacă bunul imobil este deținut o perioadă mai mică de trei ani, impozitul va fi în cuantum de 3% din valoarea minimă stabilită în studiul de piață;
- dacă bunul imobil este deținut o perioadă mai mare de trei ani, impozitul va fi în cuantum de 1% din valoarea minimă stabilită în studiul de piață.
7.2. Taxele ANCPI pentru extras CF și intabulare
Taxa pentru extrasul de carte funciară pentru autentificare
Conform legii, notarul public poate autentifica un contract de schimb imobiliar numai pe baza extrasului de carte funciară pentru autentificare, emis de Biroul de Carte Funciară. Taxa percepută este:
- 40 de lei – regim normal (eliberare în 2 zile);
- 200 de lei – regim de urgență (eliberare în 1 zi).
Taxa de intabulare a dreptului de proprietate
După semnarea contractului de schimb, dreptul de proprietate al fiecărei părți asupra noului imobil dobândit se va intabula în cartea funciară, în baza cererii notarului public.
Tariful perceput de Biroul de carte funciară reprezintă:
- un procent de 0,15% din evaluarea fiecărui imobil, pentru persoană fizică;
- un procent de 0,5% din evaluarea fiecărui imobil, pentru persoană juridică;
Taxa ANCPI nu poate fi mai mică de 60 de lei pentru fiecare carte funciară. În funcție de natura procedurilor conexe schimbului, pot exista și alte operațiuni taxabile (radieri de drepturi, notări de documente privind schimbări de nume, extrase de informare etc.).
8. Onorariul notarului și rolul SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII
Onorariul notarului se calculează în funcție de:
- particularitățile imobilelor (din actele de proprietate, cartea funciară, cadastru, taxe și impozite);
- anul construirii, etaj, confort, suprafață utilă și desfășurată, adresa exactă etc.;
- valoarea minimă din studiul de piață privind valorile imobiliare.
Contractul de schimb imobiliar, fiind un transfer de drepturi de proprietate între părți, se încheie obligatoriu la notar și este supus formalităților de publicitate imobiliară:
- înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului dobândit;
- înscrierea eventualului drept de ipotecă legală, până la plata sultei (dacă există).
Pentru informații personalizate și calculul taxelor pentru contractul de schimb imobiliar, poți scrie la: contact@notariatstoica.ro, către SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII – Societate Profesională Notarială.
# Întrebări frecvente despre contractul de schimb imobiliar la notar
1. Ce este contractul de schimb imobiliar?
Este actul autentic prin care două părți își transmit reciproc dreptul de proprietate asupra unor imobile (apartamente, case, terenuri), fiecare fiind, în același timp, vânzător pentru bunul pe care îl dă și cumpărător pentru bunul pe care îl primește.
2. Ce acte sunt necesare pentru schimbul imobiliar la notar?
În mod obișnuit, sunt necesare actele de identitate și, după caz, certificatele de căsătorie, actele de proprietate pentru fiecare imobil, documentația cadastrală și extrasele de carte funciară, certificatele fiscale, certificatele energetice, polițele PAD, adeverințele de la asociațiile de proprietari și, în anumite cazuri, acordul băncii și extrase de cont pentru sultă.
3. Ce este sulta în contractul de schimb?
Sulta este suma de bani plătită pentru a compensa diferența de valoare între imobilele schimbate. Dacă sulta nu se plătește la data semnării contractului, în favoarea celui care trebuie să o primească se poate înscrie un drept de ipotecă legală în cartea funciară, până la achitarea integrală.
4. Cine plătește taxele la contractul de schimb?
Dacă părțile nu stabilesc altfel în contract, cheltuielile legate de încheierea contractului de schimb (onorariu notarial, taxe de carte funciară) se suportă în mod egal de către copermutanți, conform Codului civil.
5. Ce se întâmplă dacă unul dintre imobile este ipotecat?
Dacă unul dintre imobile are ipotecă activă, este necesar acordul băncii creditoare pentru încheierea contractului de schimb și, de regulă, se vor încheia și acte suplimentare (modificarea ipotecii, noi ipoteci, convenții, evaluări). Procedura trebuie discutată din timp cu banca și cu notarul.
6. Unde pot cere o ofertă de cost pentru contractul de schimb imobiliar?
Poți solicita informații personalizate și o estimare a taxelor și onorariilor trimițând detalii despre imobile la contact@notariatstoica.ro, menționând că este vorba despre un contract de schimb imobiliar; echipa SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII îți va răspunde cu pașii de urmat.
