Contractul de donație imobil la notar: ce este, ce acte sunt necesare și în ce condiții se poate revoca

Donația este contractul prin care, cu intenția de a gratifica, o parte, numită donator, dispune în mod irevocabil de un bun în favoarea celeilalte părți, numită donatar (Art. 985 din Codul Civil).

Acest ghid este util pentru oricine caută „donație apartament la notar”, „acte necesare donație imobil” sau „în ce condiții se poate revoca o donație” și își dorește să înțeleagă clar atât procedura la notar, cât și efectele juridice ale contractului de donație.

Donaţia este definită ca un contract cu titlu gratuit, deoarece una dintre părţi  (donatorul bunului) procură celeilalte părţi un beneficiu, fără a obţine în schimb vreun avantaj (neprimind o sumă de bani cum este în cazul vânzării unui imobil în schimbul prețului, sau în cazul schimbului imobiliar când o parte primește un alt bun în schimbul bunului transmis).

Acest tip de contract este util și indicat în situația în care pentru bunul transmis nu se primește un avantaj (sumă de bani, alt bun etc) fiind solicitat în general și tot mai des, atunci când părțile sunt rude: părinți, bunici, copii, nepoți etc.

Contractul de donație imobil trebuie,  să fie încheiat în formă autentică, la notar. În continuare vei găsi:

• actele necesare pentru donație imobil la notar;
• obligațiile donatorului și ale donatarului;
• regulile privind garanția pentru evicțiune și viciile ascunse;
• în ce situații se poate solicita revocarea donației;
• ce înseamnă principiul irevocabilității donațiilor;
• cine poate (sau nu poate) dispune / primi prin donație;
• forma contractului de donație și rolul notarului public.

Pentru o analiză adaptată situației tale concrete și pentru lista detaliată de acte, poți trimite întrebările și documentele pe e-mail la contact@notariatstoica.ro, către SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII – Societate Profesională Notarială.

1. Ce este contractul de donație și ce înseamnă că este un contract cu titlu gratuit?

Potrivit Codului civil, donația este contractul prin care, cu intenția de a gratifica, o persoană (donatorul) transmite în mod irevocabil un drept (de exemplu, dreptul de proprietate asupra unui apartament) unei alte persoane (donatarul), fără a primi ceva în schimb.

Se spune că donația este un contract cu titlu gratuit deoarece:

• donatorul procură un avantaj donatarului (îi transmite un bun);
• donatarul nu plătește un preț și nu oferă un alt bun ca echivalent, cum se întâmplă la vânzare sau schimb.

În practică, donația este frecvent folosită:

• între părinți și copii, bunici și nepoți;
• pentru reglarea din timp a unor situații de familie;
• pentru a evita eventuale conflicte ulterioare pe tema moștenirii.

2. Acte necesare pentru contractul de donație imobil la notar

Pentru autentificarea unui contract de donație, notarul verifică atât situația juridică a imobilului, cât și identitatea și capacitatea părților.

2.1. Acte necesare pentru părți (donator / donatar)

În mod uzual, se solicită:

• actele de identitate (carte de identitate / buletin) ale donatorului și donatarului;
• certificatele de căsătorie, acolo unde e cazul;
• documente privind schimbările de nume sau de stare civilă (sentințe de divorț, certificate de divorț, alte hotărâri), dacă acestea au intervenit.

Pentru cetățenii străini:

• pașaport;
• certificat de înregistrare fiscală în România (număr de identificare fiscală), acolo unde legea îl cere.

2.2. Acte necesare pentru imobilul donat

Printre documentele uzuale sunt:

• acte de proprietate:
  • contracte de vânzare-cumpărare;
  • acte de partaj;
  • certificate de moștenitor;
  • contracte de construire;
  • alte acte juridice prin care a fost dobândit imobilul;
• documentația cadastrală:
  • schiță cadastrală (releveu, plan de amplasament etc.);
  • încheieri de intabulare;
  • extras de carte funciară pentru informare, emis de OCPI;
• certificat de atestare fiscală pe numele tuturor proprietarilor;
• certificat de performanță energetică al imobilului donat;
• adeverință de la asociația de proprietari / locatari (acolo unde este cazul), semnată de președinte și administrator;
• polița de asigurare obligatorie a locuinței (PAD);
• facturi și dovezi de plată pentru utilitățile contorizate (energie electrică, gaze naturale, apă etc.).
• În practică, actele necesare pentru donația unui apartament la notar sau pentru donația unei case ori a unui teren pornesc de la această listă generală. În funcție de particularități (moșteniri anterioare, ipoteci, construcții neînscrise), notarul îți va spune exact ce documente suplimentare sunt necesare.

Lista exactă a actelor poate varia în funcție de tipul imobilului (apartament, casă, teren) și de particularitățile situației; SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII îți poate indica, în concret, ce ai nevoie în cazul tău.

3. Obligațiile donatorului în contractul de donație imobil

3.1. Principalele obligații ale donatorului

Donatorul are în principal următoarele obligații:

• să transmită dreptul de proprietate asupra bunului ce face obiectul donației;
• să predea bunul către donatar;
• să conserve bunul până la momentul predării, astfel încât acesta să nu fie deteriorat din culpa sa.

3.2. Răspunderea pentru evicțiune

În mod obișnuit, donatorul nu răspunde pentru evicțiune, spre deosebire de vânzător.

Există însă câteva situații în care donatorul răspunde:

• dacă s-a obligat expres prin contract să garanteze pentru evicțiune;
• dacă evicțiunea provine din fapta sa;
• dacă evicțiunea se datorează unei cauze care afecta dreptul transmis, pe care o cunoștea și nu a comunicat-o donatarului la momentul donației.

În cazul donației cu sarcină, în limitele sarcinii (obligațiilor asumate), donatorul răspunde pentru evicțiune similar vânzătorului.

3.3. Garanția pentru viciile ascunse ale imobilului

Ca regulă, donatorul nu răspunde pentru viciile ascunse ale bunului donat.

El poate fi totuși obligat la despăgubiri dacă:

• a cunoscut viciile; și
• nu le-a adus la cunoștința donatarului la momentul încheierii contractului, cauzându-i astfel un prejudiciu.

În cazul donației cu sarcini, în limita valorii acestor sarcini, donatorul răspunde pentru viciile ascunse ca vânzătorul.

4. Obligațiile donatarului în contractul de donație

Situația donatarului depinde de tipul de donație:

4.1. Donație pur gratuită

În cazul unei donații pur gratuite, donatarul are:

• o obligație de recunoștință față de donator.

Nerespectarea acestei obligații poate conduce, în condițiile legii, la revocarea donației pentru ingratitudine.

4.2. Donație cu sarcină

Dacă donația este însoțită de sarcini (obligații pentru donatar – de exemplu, întreținere, îngrijire, plata unor sume etc.):

• donatarul are obligația de a executa sarcina prevăzută în contract;
• neexecutarea sarcinii poate duce la:
  • revocarea donației; sau
  • executarea silită a obligației, în funcție de opțiunea donatorului sau a persoanei în favoarea căreia s-a stipulat sarcina.

5. Revocarea donației pentru ingratitudine

5.1. Ce este revocarea pentru ingratitudine?

Revocarea pentru ingratitudine sancționează comportamentul donatarului incompatibil cu obligația morală de recunoștință față de donator. Este posibilă doar în cazurile expres prevăzute de lege.

5.2. Când se poate revoca donația pentru ingratitudine?

Donația poate fi revocată pentru ingratitudine, de exemplu:

• dacă donatarul atentează la viața donatorului sau a unei persoane apropiate acestuia, ori nu îl înștiințează că alții intenționează să atenteze;
• dacă donatarul comite fapte penale, cruzimi sau injurii grave față de donator;
• dacă donatarul refuză în mod nejustificat să asigure alimentația (întreținerea) donatorului ajuns în nevoie, în limita valorii actuale a bunului donat (ținând cont de starea bunului la data donației).

Dacă donația se revocă pentru ingratitudine, iar restituirea bunului în natură nu mai este posibilă, donatarul poate fi obligat să plătească valoarea bunului, calculată la data soluționării cauzei.

5.3. Efectele speciale ale revocării pentru ingratitudine

Revocarea pentru ingratitudine nu are niciun efect în privinţa drepturilor reale asupra bunului donat dobândite de la donatar, cu titlu oneros, de către terţii de bună-credinţă şi nici asupra garanţiilor constituite în favoarea acestora. În cazul bunurilor supuse unor formalităţi de publicitate, dreptul terţului trebuie să fi fost înscris anterior înregistrării cererii de revocare în registrele de publicitate aferente.( Art. 1026 din Codul Civil).

6. Revocarea donației pentru neexecutarea sarcinii

Dacă donatarul nu îndeplinește sarcina la care s-a obligat prin contract:

• donatorul sau succesorii săi pot cere executarea sarcinii; sau
• pot cere revocarea donației.

Dacă sarcina a fost stipulată în favoarea unui terț:

• acest terț poate solicita numai executarea sarcinii, nu și revocarea.

Când donaţia este revocată pentru neîndeplinirea sarcinilor, bunul reintră în patrimoniul donatorului liber de orice drepturi constituite între timp asupra lui, sub rezerva dispoziţiilor Art. 1648 care prevede că dacă bunul supus restituirii a fost înstrăinat, acţiunea în restituire poate fi exercitată şi împotriva terţului dobânditor, sub rezerva regulilor de carte funciară sau a efectului dobândirii cu bună-credinţă a bunurilor mobile ori, după caz, a aplicării regulilor privitoare la uzucapiune.

7. Principiul irevocabilității donațiilor

Codul civil consacră principiul irevocabilității donațiilor, pentru a proteja intenția de gratuitate a donatorului si este prevăzut la Art. 1015 din Codul civil.

Este lovită de nulitate absolută donaţia care:

1. este afectată de o condiţie a cărei realizare depinde exclusiv de voinţa donatorului;
2. impune donatarului plata datoriilor pe care donatorul le-ar contracta în viitor, dacă valoarea maximă a acestora nu este determinată în contractul de donaţie;
3. conferă donatorului dreptul de a denunţa unilateral contractul;
4. permite donatorului să dispună în viitor de bunul donat, chiar dacă donatorul moare fără să fi dispus de acel bun. Dacă dreptul de a dispune vizează doar o parte din bunurile donate, nulitatea operează numai în privinţa acestei părţi.

8. Incapacități de a dispune și de a primi prin donație

8.1. Incapacitatea de a dispune prin donație

Nu toate persoanele pot dispune liber prin donație. Cu titlu de exemplu:

• minorii, persoanele lipsite de capacitate de exercițiu sau cu capacitate de exercițiu restrânsă nu pot, în principiu, să facă liberalități, cu excepțiile limitativ prevăzute de lege (daruri obișnuite, liberalități de mică valoare etc.);
• tutorele nu poate, în numele minorului, să facă donații, cu excepția darurilor obișnuite potrivite cu starea materială a minorului;
• există interdicții temporare (sub sancțiunea nulității) pentru donațiile făcute în favoarea fostului reprezentant sau ocrotitor legal, până la descărcarea acestuia de gestiune.

• Minorul care a împlinit vârsta de 14 ani nu poate să facă donaţii sau testamente, altele decât darurile obişnuite potrivit stării lui materiale sau dispoziţiile testamentare cu privire la bunuri de mică valoare, şi nici să garanteze obligaţiile altuia.(art 146 din Codul Civil).

Pentru persoanele aflate sub măsura consilierii judiciare sau a tutelei speciale:

• Instanța de tutelă stabilește categoriile de acte pentru care este necesară încuviințarea sau reprezentarea.
• Pentru persoanele puse sub măsura consilierii judiciare sau tutelei speciale, instanţa de tutelă stabileşte, în funcţie de gradul de autonomie al persoanei ocrotite şi de nevoile sale specifice, categoriile de acte pentru care este necesară încuviinţarea actelor sale sau, după caz, reprezentarea ei (art 168 din Codul Civil).

8.2. Incapacitatea de a primi prin donație

Legea prevede, de asemenea, și incapacități de a primi donații.

Art 990 din Codul Civil: Sunt anulabile liberalităţile făcute medicilor, farmaciştilor sau altor persoane, în perioada în care, în mod direct sau indirect, îi acordau îngrijiri de specialitate dispunătorului pentru boala care este cauză a decesului (sunt aplicabile şi în privinţa preoţilor sau a altor persoane care acordau asistenţă religioasă în timpul bolii care este cauză a decesului), cu excepțiile prevăzute la alin. 2.

Exemplu:

• anumite liberalități făcute în favoarea medicilor, farmaciștilor sau altor persoane care acordă îngrijiri de specialitate dispunătorului pentru boala care a cauzat decesul (cu excepțiile legale);
• reguli similare se aplică și pentru preoți sau alte persoane care au acordat asistență religioasă în astfel de situații.

Aceste liberalități pot fi anulabile, în condițiile prevăzute de Codul civil.

9. Forma contractului de donație și rolul notarului public

Potrivit art 1011 din Codul Civil  contractul de donație imobil se încheie:

• în formă autentică, la notarul public, sub sancțiunea nulității absolute (cu excepția unor situații speciale – donații indirecte, deghizate, daruri manuale).

Notarul are obligația:

• să verifice capacitatea și consimțământul părților, natura și proveniența bunului;
• să redacteze actul în conformitate cu legea și cu voința părților;
• să înscrie contractul de donație în registrul național notarial ținut în format electronic, atunci când legea o cere;
• să efectueze demersurile pentru înscrierea dreptului de proprietate al donatarului în cartea funciară.

10. Cum te poate ajuta SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII

Dacă intenționezi să închei un contract de donație imobil (de exemplu, donație de apartament între părinți și copii sau bunici și nepoți), este important să:

• înțelegi implicațiile legale (revocare, irevocabilitate, sarcini, drepturi ale rezervatarilor etc.);
• stabilești corect clauzele contractului (de exemplu, rezervarea uzufructului viager, interdicția de înstrăinare sau de grevare, sarcini în favoarea donatorului sau a unui terț);
• pregătești din timp actele necesare și să te asiguri că imobilul poate fi transmis fără impedimente.

SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII – Societate Profesională Notarială îți poate oferi:

• consultanță prealabilă înainte de luarea deciziei;
• verificarea actelor de proprietate și a situației juridice a imobilului;
• redactarea unui contract de donație adaptat situației tale concrete.

Costurile unui contract de donație la notar (onorariu notarial, taxe de carte funciară și, după caz, impozit) depind de valoarea imobilului, de numărul de coproprietari și de situația juridică a bunului, motiv pentru care îți putem comunica onorariul și taxele doar după analiza documentelor concrete.

Pentru informații personalizate și programări, poți trimite un mesaj la contact@notariatstoica.ro.

# Întrebări frecvente pentru un contractul de donație imobil la notar

1. Donația poate fi revocată?

Da, în anumite situații expres prevăzute de lege, cum ar fi ingratitudinea donatarului (atentat la viață, fapte penale grave, refuz nejustificat de întreținere) sau neexecutarea sarcinii asumate prin contract. De regulă, donația este irevocabilă, iar revocarea reprezintă o excepție strictă.

2. Care este diferența între donație pur gratuită și donație cu sarcini?

La donația pur gratuită, donatarul nu are altă obligație decât recunoștința față de donator. La donația cu sarcini, donatarul își asumă în mod expres anumite obligații (întreținere, îngrijire, plata unor sume etc.), iar neexecutarea lor poate duce la revocare sau la executarea silită a sarcinii.