Darea în plată reprezintă operațiunea juridică prin care părțile convin ca debitorul să execute o altă obligație decât cea la care s-a obligat inițial. În practică, această nouă prestație constă, de cele mai multe ori, în transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil către creditor, în schimbul stingerii unei datorii.
Această operațiune juridică se realizează printr-un nou contract încheiat între creditor şi debitor, prin care se transferă dreptul de proprietate sau un alt drept asupra unui bun, iar creditorul îl liberează pe debitor de datoria inițială.
Darea în plată are o reglementare generală în Codul civil, ca modalitate de stingere a obligațiilor, și un regim special în Legea nr. 77/2016, modificată și completată prin Legea nr. 52/2020, pentru contractele de credit garantate cu imobile.
SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII – Societate Profesională Notarială te poate ajuta să stabilești dacă în cazul tău este posibilă darea în plată, ce formă este adecvată (civilă generală sau Legea 77/2016), ce acte sunt necesare și care sunt pașii la notar. Detaliile pot fi discutate la contact@notariatstoica.ro.
1. Ce este darea în plată din perspectiva Codului civil?
Codul civil prevede, în art. 1492, că:
„Debitorul nu se poate libera executând o altă prestație decât cea datorată, chiar dacă valoarea prestației oferite ar fi egală sau mai mare, decât dacă creditorul consimte la aceasta.”
În darea în plată:
- debitorul nu mai execută prestația inițială (de exemplu, plata unor sume de bani),
- ci transmite un alt bun sau drept (de exemplu, proprietatea asupra unui imobil),
- iar creditorul acceptă această prestație în locul obligației inițiale.
Executarea noii prestații trebuie să aibă loc, în mod obișnuit, la momentul încheierii contractului, iar între obligația inițială și noua obligație trebuie să existe o egalitate valorică aproximativă.
Dacă prestația oferită în schimb constă în transferul proprietăţii sau al unui alt drept, debitorul este ţinut de garanţia contra evicţiunii şi de garanţia contra viciilor lucrului, potrivit regulilor aplicabile în materia vânzării, cu excepţia cazului în care creditorul preferă să ceară prestaţia iniţială şi repararea prejudiciului.
2. Situații frecvente în care se folosește darea în plată
2.1. Darea în plată între societate și asociat persoană fizică
Pentru încheierea unui act de dare în plată între o societate și un asociat persoană fizică, ce a creditat societatea cu sume de bani, notarul public va solicita și documente care să ateste că datoria societății se reflectă în contabilitate. Se pot solicita, în funcție de caz:
- expertiza financiar-contabilă;
- balanța de verificare;
- documente contabile justificative din care să rezulte sumele împrumutate,
- calitatea împrumutătorului la momentul acordării sumei (asociat și/sau administrator).
Valoarea de piață estimată a proprietății se va determina în baza unui raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR, care, raportată la cuantumul creanței din înscrisurile prezentate de părți, clarifică echivalența valorică între cele două prestații.
2.2. Darea în plată în raporturile de credit – Legea 77/2016
Pentru raporturile dintre consumatori și instituțiile de credit, instituțiile financiare nebancare sau cesionarii creanțelor, se aplică Legea nr. 77/2016, republicată, modificată prin Legea 52/2020.
Aceasta permite, în anumite condiții, stingerea datoriilor izvorâte din contractele de credit (cu tot cu accesorii) prin transmiterea imobilului ipotecat către creditor, dacă nu se ajunge la o altă înțelegere. Pentru creditele acordate prin programul Prima Casă, nu sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 77/2016.
3. Acte necesare pentru contractul de dare în plată la notar
3.1. Acte generale
Pentru partea imobiliară, actele necesare sunt, în mare, aceleași ca pentru orice contract prin care se transmite un imobil (vânzare, donație, rentă viageră), de exemplu:
- acte de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, proces-verbal de recepție, acte de partaj, certificat de moștenitor etc.);
- documentație cadastrală, încheiere de intabulare, extrase de carte funciară;
- certificat fiscal, certificat energetic, poliță PAD, adeverință asociație.
Lista completă și detaliată se regăsește în Ghidul vânzătorului, care este articolul de referință pentru toate contractele ce presupun transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil.
3.2. Acte pentru părțile contractului
Pentru persoanele fizice:
- cărți de identitate și, dacă este cazul, certificate de căsătorie / divorț;
- pentru cetățenii străini: pașaport și certificat de înregistrare fiscală în România.
Pentru situațiile ce implică societăți:
- act constitutiv și CUI;
- hotărâre AGA, adrese din contabilitate privind cuantumul dividendelor neridicate sau al împrumuturilor, cu data exigibilității;
- balanța contabilă cu analitic pe dividende neridicate, bilanțul contabil aferent anilor fiscali generatori de dividende;
- raport de evaluare pentru imobil, întocmit de evaluator ANEVAR;
- certificat fiscal privind societatea, emis de ANAF.
3.3. Documente suplimentare pentru darea în plată în temeiul Legii 77/2016
Când actul de dare în plată este supus dispozițiilor Legii nr. 77/2016, din partea creditorului sunt, de regulă, necesare:
- procura reprezentantului băncii și actul de identitate;
- notificarea primită din partea debitorului;
- fișa contului de client / document bancar cu soldul creditului;
- contract de ipotecă, contract de credit, împreună cu orice acte adiționale, cesiuni etc.
4. Condițiile de aplicare ale Legii 77/2016 (darea în plată a imobilului ipotecat)
Pentru stingerea creanţei izvorând dintr-un contract de credit şi a accesoriilor sale prin dare în plată trebuie îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiţii:
- creditorul şi consumatorul fac parte din categoriile prevăzute la art. 1 alin. (1) din lege;
- cuantumul sumei împrumutate, la momentul acordării, nu depăşea echivalentul în lei al 250.000 euro, sumă calculată la cursul de schimb publicat de către Banca Naţională a României în ziua încheierii contractului de credit;
- creditul a fost contractat de consumator cu scopul de a achiziţiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinaţie de locuinţă sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puţin un imobil având destinaţia de locuinţă;
- consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracţiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea prezentei legi;
- este îndeplinită condiţia privind impreviziunea.
(11) Reprezintă impreviziune:
- pe durata executării contractului de credit, cursul de schimb valutar, aplicabil în vederea cumpărării monedei creditului, înregistrează la data transmiterii notificării de dare în plată o creştere de peste 52,6% faţă de data încheierii contractului de credit. În vederea calculării procentului de 52,6% se va avea în vedere cursul publicat de Banca Naţională a României la data transmiterii notificării de plată şi cursul de schimb publicat de Banca Naţională a României la data încheierii contractului de credit;
- pe durata executării contractului de credit, obligaţia de plată lunară înregistrează o creştere de peste 50% ca urmare a majorării ratei de dobândă variabilă.
(12) În scopul aplicării prevederilor prezentei legi este necesară menţinerea pragurilor valorice prevăzute la alin. (11) lit. a) şi b) în ultimele 6 luni anterioare transmiterii notificării de dare în plată.
(13) Prezumţiile prevăzute la alin. (11) au caracter absolut. Creditorul care formulează contestaţie, conform art. 7, are obligaţia de a dovedi omisiunea îndeplinirii condiţiilor de admisibilitate a notificării de dare în plată, prevăzute la alin. (1) lit. a)-d).
În situaţia în care executarea obligaţiilor asumate prin contractul de credit a fost garantată cu două sau mai multe bunuri, debitorul va oferi în plată toate bunurile ipotecate în favoarea creditorului.
Impreviziunea este prezumată în favoarea consumatorului care formulează notificarea, iar echilibrarea și continuarea contractului de credit sunt prioritare; încetarea contractului se dispune doar dacă este evident imposibilă continuarea lui.
5. Notificarea de dare în plată și procedura la notar
Consumatorul transmite creditorului, prin executor judecătoresc, avocat sau notar public, o notificare prin care îl informează că a decis să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în vederea stingerii datoriei izvorâte din contractul de credit ipotecar.
Notificarea trebuie să cuprindă și stabilirea unui interval orar, în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convenţional al instituţiei de credit să se prezinte la notarul public propus de debitor, pentru a încheia actul translativ de proprietate prin care se stinge orice datorie a debitorului (principal, dobânzi, penalităţi) izvorâtă din contractul de credit ipotecar.
Cu cel puţin 3 zile libere înainte de prima zi de convocare la notar, părţile transmit acestuia informațiile şi înscrisurile necesare încheierii actului de dare în plată.
Prima zi de convocare la notar nu poate fi stabilită la un termen mai scurt de 30 de zile libere și nici mai lung de 90 de zile, perioadă în care se suspendă:
- orice plată către creditor;
- orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de persoanele care se subrogă în drepturile acestuia împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia.
Neprezentarea debitorului la termenele indicate în notificare echivalează cu renunțarea la notificarea de dare în plată, iar părțile sunt repuse de drept în situația anterioară.
6. Taxe și costuri pentru darea în plată
Toate costurile notariale şi, după caz, ale executorului judecătoresc sau ale avocatului se suportă de către debitor, potrivit art. 5 alin. (5) din Legea nr. 77/2016, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
Pe lângă acestea, se vor achita:
- taxele de carte funciară pentru înscrierea dreptului de proprietate în favoarea creditorului;
- eventualele taxe de eliberare a extraselor de carte funciară și a certificatelor fiscale.
Un calcul exact al costurilor poate fi făcut doar după analiza documentelor concrete și a valorii imobilului, raportat și la raportul de evaluare ANEVAR.
7. Concluzie: când este potrivit contractul de dare în plată?
Darea în plată este un mecanism juridic complex, prin care se stinge o obligație (de regulă, o datorie de credit sau un împrumut) prin transferul unui imobil sau al altui bun către creditor. Pentru a fi valabilă:
- trebuie îndeplinite condițiile Codului civil (prestație diferită acceptată de creditor, egalitate valorică aproximativă, executarea noii prestații la momentul contractului);
- iar, în cazul creditelor de consum, trebuie verificate cumulativ condițiile Legii 77/2016 (plafonul de 250.000 euro, destinația locuință, lipsa condamnărilor, impreviziunea etc.).
Contractul de dare în plată se încheie în formă autentică la notar, atunci când implică transferul unui drept de proprietate imobiliară, și trebuie să conțină valoarea de piață a imobilului și detalii clare despre datoria stinsă prin acest mecanism juridic.
Pentru a evita blocajele procedurale, este recomandat să trimiți din timp actele către biroul notarial pentru o verificare preliminară și să discuți scenariul tău concret (tip de credit, tip de imobil, tip de raport juridic – persoană fizică, societate, asociat etc.).
Pentru informații personalizate și o estimare a costurilor, poți scrie la contact@notariatstoica.ro, menționând că este vorba despre contract de dare în plată.
SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII te poate ghida de la analiză și notificare, până la redactarea și autentificarea actului și înscrierea dreptului în cartea funciară.
# Întrebări frecvente pentru darea în plată la notar
1. Ce este contractul de dare în plată?
Este contractul prin care debitorul execută o prestație diferită de cea inițial datorată (de regulă, transferul proprietății unui imobil), iar creditorul acceptă această prestație în locul plății datoriei, ceea ce duce la stingerea obligației.
2. Ce acte sunt necesare pentru contractul de dare în plată la notar?
În mod obișnuit, sunt necesare actele generale pentru imobil și pentru proprietar (descrise în Ghidul vânzătorului), iar în plus, în funcție de caz, documente contabile și rapoarte ANEVAR pentru societăți și, pentru darea în plată în temeiul Legii 77/2016, notificarea, fișa contului, contractul de credit și ipotecă și procura reprezentantului băncii.
3. Cine suportă taxele la darea în plată în baza Legii 77/2016?
Potrivit legii, toate costurile notariale și, după caz, ale executorului judecătoresc sau ale avocatului sunt suportate de către debitor.
4. Unde pot primi o ofertă de cost și o analiză pentru darea în plată?
Poți trimite actele în format PDF la contact@notariatstoica.ro, iar SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII îți poate oferi o analiză a situației și o estimare a costurilor pentru contractul de dare în plată.
