Taxe cumpărare imobil: tot ce trebuie să știi înainte de semnare

Dincolo de prețul imobilului, orice cumpărător trebuie să anticipeze un pachet de taxe și verificări care țin de legalitatea și siguranța tranzacției. La SPN Stoica S. Eduard & Asociații, transformăm aceste costuri în cifre clare și previzibile. Mai jos găsiți structura reală a cheltuielilor care pot apărea până / la semnare.

Pe scurt: dacă vrei să știi cât te costă cu adevărat cumpărarea unui imobil, este necesar să iei în calcul onorariul pentru contractul de vânzare, taxele ANCPI pentru intabulare și, după caz, pentru ipotecă, notările sau radierile din cartea funciară, plus costurile și verificările pe care dosarul le cere în mod real.

1. Taxele către stat (ANCPI): PF vs. PJ

Cea mai importantă taxă de publicitate imobiliară este cea pentru intabularea dreptului de proprietate. Aceasta se încasează prin biroul notarial și se achită către ANCPI, iar procentul diferă în funcție de titularul dreptului:

• 0,15% pentru persoanele fizice și
• 0,50% pentru persoanele juridice.

Această diferență contează mai ales pentru companiile care cumpără imobile, pentru că bugetul aferent publicității imobiliare este semnificativ mai mare decât în cazul persoanelor fizice.

În practică, ceea ce publicul numește adesea „grilă notarială” este Studiul de piață privind valorile minime imobiliare, întocmit de experți autorizați ai Ministerului Justiției și de evaluatori atestați ANEVAR.

Dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulație a bunurilor imobile stabilită prin acest studiu ori printr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR ulterior elaborării studiului, procentul ANCPI nu se aplică la valoarea din contract, ci la valoarea din studiu sau din raport. Regula privind aplicarea procentului la valoarea din studiu sau raport rezultă din Ordinul ANCPI nr. 16/2019.

2. Dacă prețul din contract este mai mic decât studiul de piață, diferența nu este doar la ANCPI

Și onorariul notarial pentru contractul de vânzare-cumpărare urmează aceeași logică de bază: normele aprobate prin Ordinul MJ nr. 177/C/2024 prevăd că, pentru actele care au ca obiect bunuri imobile, onorariul se calculează la valoarea de tranzacționare declarată de părți, iar dacă aceasta este inferioară valorii minime stabilite prin Studiul de piață realizat de camerele notarilor publici, onorariul se calculează la valoarea minimă din studiu.

Cu alte cuvinte, dacă prețul din contract este sub Studiul de piață relevant, atât onorariul notarial, cât și tariful ANCPI vor fi raportate la valoarea din Grila notarială.

3. Dacă există credit, apare și costul de carte funciară pentru ipotecă

În dosarele cu finanțare bancară, cumpărătorul nu are doar costul pentru intabularea dreptului de proprietate.

Ordinul ANCPI prevede și un tarif pentru înscrierea ipotecii: 100 lei/imobil + 0,1% din valoarea creanței garantate. Pentru același tarif se notează și interdicțiile aferente, iar dacă pentru același credit sunt aduse în garanție mai multe imobile, procentul de 0,1% se achită o singură dată pentru primul imobil, iar pentru celelalte rămâne tariful fix de 100 lei/imobil.

Pentru cumpărător, asta înseamnă că, într-o tranzacție cu credit, trebuie privite separat costul pentru dobândirea proprietății și costul pentru publicitatea ipotecii.

4. Notările și radierile din cartea funciară pot conta mai mult decât par

În multe dosare, mai ales când există ipoteci vechi, interdicții, notări de promisiuni sau alte înscrieri care trebuie actualizate ori radiate, apar și tarife ANCPI pentru notări sau radieri. În prezent, Ordinul ANCPI prevede 75 lei/operațiune pentru notare și 75 lei/operațiune pentru radiere. Pentru radierea dreptului de ipotecă, tariful include și radierea interdicțiilor aferente.

Nu sunt întotdeauna cele mai mari sume din dosar, dar sunt exact genul de costuri mai puțin vizibile pe care oamenii nu le anticipează din start.

5. Onorariul pentru contractul de vânzare

Mulți cumpărători privesc onorariul notarial ca pe un cost singular și abstract. În realitate, normele notariale actuale arată că în onorariul actului intră, printre altele, consultația și informarea părților, tehnoredactarea, verificarea înscrisurilor originale, stabilirea identității și a reprezentării, comunicarea actelor la birourile de carte funciară.

Calculul pentru onorariu notar vânzare 2026 se bazează pe tarifele actualizate, asigurând nu doar semnarea actului, ci și verificarea riguroasă a istoricului proprietății pentru protecția cumpărătorului

6. Verificarea procurii sau a regimului matrimonial

Unele costuri mai puțin vizibile apar ca tarife separate-ca exemple din practica notarială, avem și verificarea unei procuri,  a reprezentării, precum și a documentelor relevante pentru situația civilă sau patrimonială a părților. Normele notariale prevăd explicit verificarea documentației, a înscrisurilor originale, a identității și, după caz, a reprezentării.

Pentru cumpărător, partea importantă este aceasta: un dosar care pare simplu poate deveni mai sensibil atunci când apare o procură, un soț sau o soție, un regim matrimonial ori o reprezentare prin altă persoană.

7. Antecontractul și contractul final nu trebuie privite ca două costuri complet separate

Un detaliu foarte util pentru cumpărător este acesta: pentru promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, normele notariale prevăd că, dacă ulterior contractul final de vânzare-cumpărare se autentifică la același birou notarial, din onorariul final al contractului se deduce onorariul achitat pentru promisiunea bilaterală.

Articolul de față explică în principal costurile care apar,  în sarcina cumpărătorului, fără a exclude însă existența unor costuri distincte ce revin vânzătorului, în funcție de act și de situația concretă a tranzacției.

În practica notarială apar frecvent costuri precum extrasul de carte funciară pentru autentificare, eventuale extrase de informare folosite în verificările preliminare și, atunci când vânzătorul este persoană fizică, impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, calculat și încasat de notar potrivit legii.

Dacă vânzătorul este persoană fizică, la vânzare apare și impozitul pe transferul proprietății: 3% pentru imobilele deținute până la 3 ani inclusiv și 1% pentru cele deținute mai mult de 3 ani.

Dacă vânzătorul este persoană juridică, biroul notarial nu reține acest impozit, deoarece societatea își gestionează obligațiile fiscale prin procedura distinctă aplicabilă companiilor.

Dacă vrei să verifici din timp și partea fiscală care te poate afecta direct ca dobânditor, consultă articolul certificatul fiscal al cumpărătorului.

Întrebări frecvente

Mai jos răspundem, pe scurt, la câteva întrebări frecvente despre taxele mai puțin vizibile la cumpărarea unui imobil.

1. Dacă prețul din contract este mai mic, taxele se calculează la acel preț?

Nu. Dacă valoarea declarată este sub valoarea minimă relevantă din studiul de piață al camerelor notarilor publici, calculul se face la valoarea mai mare.

2. Într-un dosar cu credit, ce cost apare aproape mereu în plus?

Pe lângă intabularea dreptului de proprietate, apare și costul pentru înscrierea ipotecii în cartea funciară: 100 lei/imobil plus 0,1% din valoarea creanței garantate, cu regulile speciale aplicabile când sunt mai multe imobile aduse în garanție pentru același credit.

3. Notările și radierile sunt costuri reale sau doar detalii tehnice?

Sunt costuri reale. ANCPI percepe în prezent 75 lei pentru notare și 75 lei pentru radiere, pe operațiune, iar în unele dosare pot exista multe operațiuni distincte.

Notă: Acest articol are caracter informativ. Costurile exacte depind de valoarea tranzacției, de structura dosarului, de existența unui credit și de documentele care trebuie verificate sau înscrise.