Când cumperi un imobil, fiecare document are un rol clar: să arate cine vinde, ce se vinde, dacă imobilul poate fi transferat în siguranță și dacă există probleme care trebuie lămurite înainte de semnare.
Pe scurt: la cumpărarea unui imobil contează, în primul rând, actul de proprietate, extrasul de carte funciară pentru autentificare, certificatul fiscal, certificatul energetic și, după caz, adeverința de la asociația de proprietari, dovada plății utilităților, polița PAD, acordul creditorului ipotecar sau certificatul de urbanism pentru anumite tranzacții cu terenuri. Extrasul de autentificare este solicitat de notar pentru actele prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar.
Vrei lista completă de acte și taxele complete?
Trimite-ne actele disponibile la contact@notariatstoica.ro și îți spunem clar ce lipsește, ce taxe apar în dosar și cum se așază costurile până la semnarea finală — consultă și articolul nostru despre onorariul plătit la antecontract se scade la vânzare.
1. Actul de proprietate
Acesta este documentul care arată cum a dobândit vânzătorul imobilul: prin vânzare, donație, moștenire, partaj sau alt act. Pentru cumpărător, este primul document care răspunde la întrebarea de bază: cine vinde și în ce temei?
Dacă actul de proprietate lipsește, este neclar sau nu se corespunde cu restul dosarului, tranzacția va necesita lămuriri prin documente suplimentare, prezentate de proprietar.
2. Extrasul de carte funciară pentru autentificare
Extrasul de carte funciară arată situația juridică actuală a imobilului: proprietarul înscris în CF, descrierea bunului și eventualele sarcini, cum ar fi ipoteci, litigii sau alte înscrieri relevante. Extrasul pentru autentificare este solicitat doar de notarul public și în baza acestuia împreună cu contractul de vânzare, se va intabula dreptul cumpărătorului.
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
Pentru cumpărător, acesta este unul dintre documentele-cheie, pentru că nu contează doar ce spune un act de proprietate, ci și ce rezultă acum din cartea funciară.
3. Certificatul fiscal
Certificatul fiscal rămâne un document esențial în dosarul de vânzare-cumpărare. Codul de procedură fiscală cere prezentarea certificatului de atestare fiscală la înstrăinarea clădirilor și terenurilor, iar actele încheiate cu încălcarea acestei cerințe sunt nule de drept.
Pentru cumpărător, este important și un alt lucru: în practica actuală (din 25 februarie 2026), la transferul dreptului de proprietate asupra clădirilor și terenurilor se cere nu doar certificatul fiscal al vânzătorului, ci și certificatul fiscal al cumpărătorului.
4. Certificatul de performanță energetică
Certificatul energetic arată performanța energetică a locuinței. Legea nr. 372/2005 prevede că proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător o copie înainte de perfectarea contractului și să transmită certificatul în original noului proprietar la încheierea vânzării. Contractele încheiate fără respectarea acestei obligații sunt supuse nulității relative.
Pentru cumpărător, nu este doar o formalitate: este documentul care oferă o imagine despre consumul energetic al locuinței (cu impact asupra facturilor de căldură, întreținere etc).
5. Adeverința de la asociația de proprietari
Dacă este vorba despre un apartament într-un condominiu, adeverința de la asociația de proprietari este și ea obligatorie. Legea nr. 196/2018 cere dovada plății la zi a cotelor de contribuție sau, după caz, menționarea debitelor și acceptarea lor expresă de către dobânditor.
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
Pentru cumpărător, acest lucru înseamnă că nu este bine să trateze acest document ca pe o simplă hârtie administrativă. El clarifică dacă există sau nu obligații restante în raport cu asociația.
6. Polița PAD
Dacă este vorba despre o locuință, se verifica și existența poliței PAD. Legea nr. 260/2008 obligă proprietarii de locuințe să încheie asigurarea obligatorie pentru riscurile acoperite de acest sistem.
Pentru cumpărător, nu este un detaliu de ignorat: existența poliței spune dacă dosarul este ordonat și dacă obligațiile de bază legate de locuință au fost respectate.
7. Facturile și dovada plății utilităților
Pentru cumpărător, nu este suficient să audă că totul este la zi. Legea serviciilor comunitare de utilități publice prevede că notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare a imobilelor fără dovada achitării la zi a datoriilor pentru serviciile de utilități publice, eliberată de furnizorii sau prestatorii acestor servicii.
Este important să existe dovadă că nu rămân debite la furnizori, astfel încât cumpărătorul să nu preia imobilul cu neclarități sau restanțe ascunse.
8. Dacă imobilul este deja ipotecat
Dacă imobilul este deja grevat de ipotecă, trebuie verificat și acordul creditorului. Legea nr. 190/1999 prevede că, până la rambursarea integrală a creditului ipotecar pentru investiții imobiliare, imobilul ipotecat poate fi înstrăinat numai cu acordul prealabil, în scris, al creditorului ipotecar, iar actele încheiate fără acest acord sunt lovite de nulitate absolută.
Pentru cumpărător, și acesta este unul dintre punctele unde este necesară expertiza juridică a notarului public.
9. Certificatul de urbanism – foarte important la terenuri și teren + casă
Dacă vrei să cumperi un teren sau o casă cu teren, certificatul de urbanism nu trebuie tratat ca un act secundar. Legea nr. 50/1991 cere certificatul de urbanism pentru anumite operațiuni notariale privind circulația imobiliară, inclusiv în unele situații de comasare, dezmembrare sau constituire a unei servituți de trecere; operațiunile făcute fără acest certificat, în cazurile prevăzute de lege, sunt lovite de nulitate.
Pentru cumpărător, informația importantă este simplă: la terenuri și la imobile cu teren, nu te uiți doar la actul de proprietate și la cartea funciară, ci și la regimul de urbanism al imobilului, atunci când situația concretă o cere ( pot fi interdicții de extindere sau de construire, zone protejate sau anumiti parametrii și coeficienți ce necesită atenție).
10. Alte acte care apar după caz
Unele dosare cer și documente speciale: procură autentică, dacă una dintre părți nu semnează personal, avize speciale pentru anumite terenuri extravilane sau zone protejate, acte privind dreptul de preempțiune ori formalități corporative, dacă vânzătorul este o societate.
Pentru actele de înstrăinare sau constituire a drepturilor reale imobiliare, forma autentică este cerută de lege, iar această exigență contează și când în dosar apare o procură.
Ce nu știu mulți cumpărători
Multe persoane cred că dosarul se reduce la „actul de proprietate, buletinele și semnătura”. În realitate, cele mai frecvente blocaje în practica notarială apar din lucruri aparent mici: certificat fiscal lipsă, certificat energetic lipsă, neclarități în cartea funciară, lipsa adeverinței de la asociație, lipsa dovezii de plată a utilităților sau omisiuni importante în dosarele cu terenuri și ipoteci.
Întrebări frecvente
Mai jos răspundem, pe scurt, câtorva întrebări frecvente despre actele necesare la cumpărarea unui imobil.
1. Este suficient să văd actul de proprietate?
Nu. Actul de proprietate este important, dar nu este singurul document relevant. Pentru cumpărător, cartea funciară, certificatul fiscal și celelalte acte din dosar pot schimba mult imaginea juridică a tranzacției.
2. Dacă apartamentul este într-un bloc, adeverința de la asociație contează?
Da. Legea nr. 196/2018 o tratează ca document relevant la înstrăinare, iar situația cheltuielilor și a eventualelor debite nu trebuie ignorată.
3. Dacă imobilul este ipotecat, mai poate fi vândut?
Poate fi vândut, însă este necesar acordul prealabil, în scris, al creditorului ipotecar.
4. Onorariul notarial de la antecontract se scade din onorariul de la vânzare?
Da, atunci când antecontractul și apoi contractul final se încheie la același birou notarial, suma plătită (onorariu notar) pentru promisiunea bilaterală se scade din onorariul final.Pentru informatii extinse comsultati articolul nostru Onorariul plătit la antecontract se scade la vânzare. Ghid 2026.
Notă: Acest articol are caracter informativ. Lista exactă a actelor depinde de tipul imobilului și de situația juridică a dosarului.
Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
