Cum cumperi cu credit ipotecar un imobil deja ipotecat în 2026

Cumpărarea unui apartament, a unei case sau a unui teren cu credit ipotecar implică, în mod obișnuit, două contracte: vânzarea și ipoteca. Dar când imobilul pe care vrei să îl cumperi are deja o ipotecă înscrisă în favoarea băncii vânzătorului, intervine o a treia componentă esențială: radierea sarcinilor vechi din cartea funciară.

Procesul pe scurt

Dacă imobilul are deja o ipotecă, tranzacția se coordonează, în esență, astfel:

• Acordul creditorului: banca vânzătorului își dă acceptul scris pentru vânzare, în anumite condiții,
• Stingerea datoriei: o parte din preț acoperă soldul creditului vânzătorului, conform instrucțiunilor din acord,
• Radierea și înscrierea: se radiază ipoteca veche și se înscrie ipoteca noii bănci, astfel încât, la final, în cartea funciară să rămână doar ipoteca băncii cumpărătorului Ordinea exactă a înscrierilor și pașii punctuali depind de structura tranzacției.

Cele 3 situații din practică

În funcție de momentul în care se stinge datoria vânzătorului, te poți afla, de regulă, într-unul dintre cazurile de mai jos.

1. Vânzătorul achită creditul înainte de semnare

Este situația simplă, în care vânzătorul stinge soldul din surse proprii, iar ipoteca se radiază înainte de vânzare, pe baza declarației de radiere autentificate la notar. În acest scenariu, imobilul apare liber de sarcini la momentul semnării contractului de vânzare.

2. Vânzătorul achită creditul din prețul vânzării

Este scenariul cel mai întâlnit. La semnare, ipoteca veche poate figura încă în cartea funciară, iar fluxul de plată este construit astfel încât o parte din preț să stingă soldul creditului vânzătorului, prin virament direct către contul de credit indicat de banca vânzătorului. După stingere, banca vânzătorului emite documentele necesare pentru radiere, iar ipoteca veche se radiază, împreună cu înscrierile accesorii, conform procedurii.

3. Ipotecă pentru rest de preț, caz special

Dacă în cartea funciară există o ipotecă pentru rest de preț în favoarea unui proprietar anterior, aceasta trebuie clarificată și radiată înainte de semnarea tranzacției finanțate prin credit ipotecar, pentru a evita blocarea finanțării și a înscrierilor.

Ce verifici înainte de programare

1. Când un imobil este ipotecat, în cartea funciară pot exista și alte înscrieri asociate. Verificările de început sunt esențiale:

• ce sarcini există: ipoteci, interdicții de înstrăinare sau grevare, notări, popriri ori urmăriri, după caz
• cine este creditorul: bancă, IFN, persoană fizică, instituție, în funcție de înscriere
• rangul sarcinilor: dacă există mai multe ipoteci, ordinea lor influențează pașii și radierea

Dacă vrei să confirmăm rapid ce apare în cartea funciară și ce implică pentru tranzacția ta, trimite actele la contact@notariatstoica.ro.

2. Acordul creditorului: ce este și de ce e vital

Acordul creditorului este documentul prin care banca vânzătorului confirmă că este de acord cu vânzarea imobilului ipotecat și stabilește condițiile concrete de stingere a soldului și de radiere a sarcinilor.

În practică, acordul este important deoarece:

• confirmă soldul și indică contul în care trebuie făcută rambursarea
• arată ordinea plăților și condițiile în care banca va elibera documentele pentru radiere
• poate include condiții privind constituirea unei ipoteci în favoarea băncii cumpărătorului, în anumite structuri de tranzacție.

Pe scurt, acordul creditorului face tranzacția predictibilă: știi ce plătești, unde plătești și ce document primești după stingere.

3. Cum se face plata efectivă: stingerea creditului vânzătorului

Aici apare frecvent întrebarea: cumpărătorul ia credit, vânzătorul are credit, cum se închide dosarul fără blocaje.

Mecanismul uzual este controlat și se reflectă în actele tranzacției:

• banca cumpărătorului virează suma necesară stingerii soldului direct în contul de credit indicat de banca vânzătorului, conform acordului
• dacă prețul vânzării este mai mare decât soldul, diferența se virează vânzătorului, conform înțelegerii și condițiilor bancare
• după ce soldul este stins, banca vânzătorului emite documentele pentru radiere, astfel încât ipoteca veche să poată fi radiată din cartea funciară

Important: în contract trebuie să fie clar când se consideră prețul achitat și cum se dovedește încasarea, mai ales când plățile sunt în tranșe sau depind de termene bancare.

4. Radierea ipotecii vechi: documentul-cheie

Plata datoriei nu șterge automat ipoteca din cartea funciară. Radierea se face pe baza unui document expres al creditorului.

În practică, pașii sunt:

• după stingerea soldului, banca emite documentul de radiere, conform procedurii sale
• declarația de radiere se autentifică la notar, în baza documentului emis de bancă
• notarul depune declarația la OCPI, iar ipoteca și înscrierile accesorii se radiază din cartea funciară

Dacă ai nevoie de radiere rapidă și vrei să vezi actele și pașii, poți consulta articolul nostru: Declarația de radiere ipotecă

5. Rezultatul final: ce trebuie să vezi în cartea funciară

După ce procesul s-a încheiat corect, cartea funciară ar trebui să arate astfel:

• proprietar: cumpărătorul este intabulat ca proprietar
• sarcini: este înscrisă ipoteca băncii cumpărătorului, garanția creditului
• radiat: ipoteca vânzătorului și interdicțiile asociate au fost radiate

Dacă unul dintre aceste elemente lipsește, tranzacția este incompletă din perspectiva efectelor în cartea funciară și trebuie verificată.

Greșeli frecvente care blochează tranzacția

• se pornește fără acordul creditorului emis de banca vânzătorului, cu soldul și condițiile exacte
• se presupune că radierea se face automat după plată
• nu se verifică existența altor sarcini, notări sau urmăriri care pot bloca vânzarea sau înscrierile
• nu se sincronizează stingerea soldului cu programarea documentelor de radiere

Dacă vrei să eviți întârzieri, trimite pe scurt situația ta, tip imobil, și atașează extrasul CF la contact@notariatstoica.ro.

Înainte de a demara procedura de creditare și radierea ipotecii vechi, primul pas esențial este securizarea tranzacției printr-un acord scris. Te invităm să parcurgi ghidul nostru despre promisiunea de vânzare cumpărare (antecontractul) la notar, pentru a înțelege cum se stabilesc corect termenele de plată și clauzele de protecție în faza de rezervare a imobilului.

Întrebări frecvente

1. Se poate vinde un apartament ipotecat?

Da. Vânzarea este posibilă, însă trebuie gestionate corect condițiile creditorului și radierea sarcinilor din cartea funciară. Este important ca actele cerute la notar și de bancă să fie pregătite din timp.

2. Cât durează radierea ipotecii vechi?

Depinde de procedura băncii și de termenele de soluționare la OCPI. În practică, poate dura de la câteva zile la mai mult, în funcție de bancă, documentele necesare și regimul de soluționare.

3. Ce se întâmplă dacă prețul vânzării este mai mic decât datoria la bancă?

În acest caz, vânzătorul trebuie să acopere diferența din surse proprii, altfel banca nu își va da acordul pentru vânzare și radiere în condițiile tranzacției.

Concluzie

O cumpărare cu credit ipotecar a unui imobil deja ipotecat poate părea complicată, dar devine clară atunci când fluxul este gândit din start: acordul creditorului, stingerea soldului, documentul de radiere și înscrierile corecte în cartea funciară. O clarificare scurtă a pașilor înainte de programare te poate scuti de întârzieri și reprogramări.

Notă: Acest articol are caracter informativ și se bazează pe legislația valabilă la data publicării. Pentru calculul exact al taxelor și analiza actelor, este necesară o programare.