Plata prețului în contractul de vânzare-cumpărare imobil la notar 2026

În ziua semnării, cele mai multe emoții nu vin din actul în sine, ci dintr-o întrebare des întâlnită: „Prețul a plecat din contul cumpărătorului, dar când intră efectiv în contul meu?”. Răspunsul nu este intuitiv, mai ales când intervine un transfer interbancar sau un credit ipotecar.

Cum se structurează plata corect, pe scurt

Într-un contract de vânzare-cumpărare imobil, clauza de plată trebuie să fie clară și completă. Iată elementele obligatorii:

• Prețul și moneda: suma exactă și conturile părților cod IBAN
• Modalitatea de plată: transfer bancar sau numerar în limita plafoanelor legale
• Momentul încasării: diferența dintre ordin de plată și bani în cont
• Dovada plății: cum demonstrăm că plata s-a făcut și s-a încasat
• Mecanisme de protecție: ce facem dacă banii nu intră la timp: pact comisoriu sau ipotecă legală

Potrivit art. 1650 din Codul civil, vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite proprietatea asupra unui bun, iar cumpărătorul plătește prețul. De aceea, condițiile de plată trebuie scrise fără echivoc, pentru a evita neînțelegeri și blocaje ulterioare.

Transfer bancar sau numerar, ce e bine să știi din start

În practică, plata prin transfer bancar este regula în tranzacțiile imobiliare. Este mai ușor de probat, mai sigură și reduce riscul de neînțelegeri. Dacă părțile vor să folosească și numerar, situație mai rară, trebuie respectate plafoanele legale pentru plățile cash. Fragmentarea plăților pentru a evita plafonul este interzisă.

Când se consideră prețul încasat, detaliul care schimbă tot

Un punct sensibil este diferența dintre momentul ordinului de plată și momentul încasării efective.

• Ordinul de plată înseamnă că transferul a fost inițiat de cumpărător
• Încasarea înseamnă că suma a intrat efectiv în contul vânzătorului

În contract trebuie formulat explicit când se consideră prețul achitat și încasat, pentru că:

• transferul poate fi între bănci diferite și poate dura, în funcție de sistemele bancare și intervalele de procesare
• există termene bancare și ore-limită de procesare
• la credite, plata depinde de formalități și înscrieri ulterioare

De reținut: ordinul de plată dovedește inițierea plății, însă în practică relevant este momentul în care suma se vede efectiv în contul vânzătorului. Tocmai de aceea, contractul trebuie să stabilească fără echivoc ce înseamnă „plătit” și „încasat”.

Trei situații frecvente și cum le clarifici

1. Prețul integral achitat în ziua semnării

Este varianta cea mai simplă. Vânzătorul confirmă în act că a încasat integral prețul. În practica notarială, această confirmare se sprijină pe un extras de cont – o confirmare bancară, astfel încât suma să fie identificată clar ca preț al vânzării imobilului.

2. Preț din surse proprii, dar virament ulterior

Situația clasică: contractul se semnează azi, dar banii ajung ulterior, de exemplu prin transfer interbancar. Soluția: tranzacția are nevoie de un element de siguranță, cum ar fi pactul comisoriu sau, după caz, ipoteca legală, astfel încât să fie clar ce se întâmplă dacă plata întârzie.

3. Credit ipotecar, o parte din preț la semnare, restul de preț după intabulare

Banca virează banii după ce contractul este semnat și după ce primește dovada înscrierilor cerute de procedura de creditare. Practic, între semnare și virare poate exista un decalaj rezonabil de 3-5 zile (în funcție de procedura bancară).

Soluția: contractul trebuie să reflecte acest interval în mod realist și să protejeze vânzătorul până la încasarea întregului preț al vânzării.

Pactul comisoriu

Pactul comisoriu este clauza prin care părțile stabilesc explicit că neplata prețului sau plata cu întârziere peste un termen poate duce la desființarea contractului, în condițiile agreate.

Ca să fie eficient, pactul comisoriu trebuie formulat clar și complet:

• termenul exact până la care banii trebuie să intre în contul vânzătorului,
• dovada relevantă reprezentată de creditarea contului vânzătorului, nu doar ordinul de plată al cumpărătorului,
• cum se face notificarea (unde este cazul) și în ce termen
• efectele neplății, inclusiv ce restituiri și ce pași urmează

Ipoteca legală, garanție pentru prețul neîncasat

Codul civil recunoaște ipoteca legală a vânzătorului asupra imobilului vândut pentru prețul datorat, potrivit art. 2386 din Codul civil. În practică, această ipotecă funcționează ca o garanție reală pentru prețul neîncasat, integral sau parțial, după caz.

Diferența-cheie:

• ipoteca legală este o garanție reală care ajută la recuperarea sumei datorate
• pactul comisoriu este un mecanism contractual care poate duce la desființarea
  contractului atunci când se activează condițiile agreate.

Checklist înainte de semnare

Verifică aceste 5 puncte ca să fie totul clar și predictibil:

• conturile părților, inclusiv IBAN, sunt corecte și aparțin semnatarilor
• este definit clar momentul în care prețul se consideră încasat
• există un termen realist pentru virament, mai ales la credite
• există clauză de protecție când banii nu intră la timp, pact comisoriu sau, după caz, ipotecă legală
• moneda tranzacției este clară, lei sau euro, și este corelată cu modalitatea de plată.

Întrebări frecvente

1. Dacă am ordinul de plată al cumpărătorului, este suficient?

Nu neapărat, deoarece ordinul de plată dovedește inițierea plății. Siguranța deplină o ai când suma intră efectiv în cont. De aceea, contractul trebuie să precizeze clar că prețul se consideră achitat la încasare și ce efecte se leagă de acest moment.

2. Pact comisoriu sau ipotecă legală, ce aleg?

Depinde de situație. În multe cazuri, ele pot funcționa împreună sau se alege mecanismul care se potrivește cel mai bine tranzacției. Pactul comisoriu protejează printr-un mecanism contractual de desființare în condițiile stabilite, iar ipoteca legală protejează ca garanție reală pentru recuperarea prețului datorat.

Pentru a te asigura că dosarul tău este complet pregătit pentru semnare, consultă și articolul nostru despre noul certificat fiscal al cumpărătorului la vânzarea imobilelor, un document acum obligatoriu pentru finalizarea tranzacției la notar.

Notă: Acest articol are caracter informativ și se bazează pe legislația valabilă la data publicării. Pentru calculul exact al taxelor și analiza actelor, este necesară o programare sau transmiterea documentelor pe e-mail.