Când vrei să vinzi un apartament, o casă sau un alt imobil, una dintre cele mai frecvente întrebări este: „Ce acte îmi trebuie pentru vânzare la notar și ce trebuie să fac înainte să semnez contractul?”.
Acest ghid este un checklist practic, în 6 pași, care te ajută să:
- pregătești dosarul de vânzare din timp;
- eviți amânări și drumuri inutile;
- ajungi la notar cu actele în regulă;
- ai o tranzacție clară și organizată, indiferent că vinzi un apartament, o casă, un teren sau un spațiu comercial.
1. Începe cu actele de proprietate și documentele cadastrale
Primul lucru pe care trebuie să îl verifici este dacă ai toate actele de proprietate în original și documentele cadastrale actualizate.
Ce ar trebui să ai pregătit
- contractul / actul de dobândire:
- contract de vânzare-cumpărare;
- contract de donație;
- contract de schimb;
- contract de construire + proces-verbal de predare-primire;
- act de partaj;
- certificat de moștenitor;
- alte titluri (decizii, titluri de proprietate etc.);
- documentația cadastrală (după caz):
- plan de amplasament și delimitare;
- schiță / releveu;
- încheiere de intabulare;
- extras de carte funciară de informare.
Dacă îți lipsește ceva
- contactează biroul notarial la care ai semnat actul, pentru a solicita duplicate;
- poți cere un extras de carte funciară pentru informare pentru a vedea situația actuală a imobilului (proprietar, ipoteci, interdicții etc.).
Cu aceste acte în ordine, ai baza dosarului pentru vânzare.
2. Verifică impozitele și situația fiscală a imobilului
Înainte de vânzare, este esențial să te asiguri că nu există datorii la bugetul local pentru imobil.
Ce trebuie făcut
- verifică la Direcția de Taxe și Impozite Locale (la locul unde este situat imobilul) dacă:
- impozitul pe clădire / teren este achitat la zi;
- nu figurează alte datorii sau penalități restante;
- achită sumele datorate (la ghișeu sau online, dacă există această opțiune) și păstrează dovezile de plată.
Pe baza acestor plăți se va elibera ulterior certificatul de atestare fiscală, document necesar la notar pentru vânzare.
3. Certificatul energetic și polița de asigurare a locuinței
La vânzarea unui imobil, anumite documente sunt obligatorii prin lege și nu pot fi evitate.
Ce documente îți trebuie
- Certificatul de performanță energetică al imobilului;
- Polița de asigurare obligatorie a locuinței (PAD), acolo unde este cazul.
Dacă nu le ai:
- contactează un auditor energetic autorizat pentru emiterea certificatului energetic;
- încheie sau actualizează polița de asigurare la o societate de asigurări (direct sau prin broker).
Fără aceste două documente, notarul nu poate finaliza contractul de vânzare-cumpărare.
4. Pune la punct situația utilităților și a întreținerii
Chiar dacă nu sunt întotdeauna menționate, utilitățile și întreținerea sunt extrem de importante în practică pentru o tranzacție liniștită.
Ce ar trebui să verifici
- facturile de utilități (energie electrică, gaze, apă, cablu etc.) – să fie emise și plătite;
- dovada plății (bon fiscal, chitanță, extras de cont, confirmare online);
- situația la asociația de proprietari (pentru apartamente):
- întreținerea achitată la zi;
- adeverința care să ateste că nu există datorii.
Dacă sunt restanțe
- ia legătura cu furnizorii de utilități pentru a afla sumele exact și modalitatea de plată;
- discută cu asociația de proprietari despre modul de încasare (numerar, transfer bancar) și cere chitanțe / dovezi de plată.
Un cumpărător informat va întreba de aceste aspecte, iar un dosar clar îți crește șansele unei vânzări rapide.
5. Situația ipotecii: acordul băncii, dacă imobilul este cumpărat cu credit
Dacă imobilul pe care vrei să îl vinzi este:
- cumpărat prin credit sau
- are înscrisă o ipotecă în favoarea băncii,
trebuie să iei în calcul câțiva pași suplimentari.
Ce trebuie să faci
- contactează banca la care ai creditul și întreabă:
- ce pași sunt necesari pentru acordul de vânzare si eventual de ridicare a interdictiei de grevare cu sarcini (când achiziția se face cu credit);
- ce documente trebuie depuse;
- în cât timp se emite acordul;
- vezi dacă banca îți poate furniza o adresă cu soldul creditului sau alte informații utile pentru structurarea tranzacției.
De regulă, în astfel de situații, o parte din preț se plătește direct băncii, pentru a acoperi creditul și a permite radierea ipotecii după vânzare.
6. Depunerea actelor la notarul public și verificările preliminare
După ce ai făcut verificările de mai sus și ți-ai pus dosarul la punct, urmează pasul decisiv:
Trimite actele la biroul notarial
Când vânzătorul și cumpărătorul au agreat condițiile principale (preț, termen de predare, modalitate de plată), este momentul să:
- transmiți actele scanate la biroul notarial (pe e-mail contact@notariatstoica.ro);
- aștepți verificarea juridică preliminară:
- situația juridică a imobilului;
- eventuale clarificări sau documente suplimentare necesare.
Atenție la valabilitatea unor documente
Anumite documente au termen limită de valabilitate, de exemplu:
- certificatul fiscal;
- adeverința de la asociația de proprietari.
În practică, aceste documente sunt valabile, de regulă, 30 de zile de la data emiterii, motiv pentru care este important să fie obținute aproape de momentul semnării, nu cu mult timp înainte.
De ce merită să pregătești din timp dosarul de vânzare
Vânzarea unui imobil nu înseamnă doar semnarea finală la biroul notarial. Este un proces care:
- implică aspecte financiare importante;
- poate avea o încărcătură emoțională pentru părți;
- presupune o analiză atentă a documentelor.
Dacă îți pregătești din timp actele și urmezi checklist-ul de mai sus:
- eviți întârzieri sau reprogramări cauzate de lipsa unui singur document;
- îi oferi notarului timpul necesar pentru a face verificările în mod corect;
- te asiguri că atât tu, cât și cumpărătorul, știți exact în ce condiții are loc transferul de proprietate.
Ai nevoie de ajutor suplimentar?
Dacă ai parcurs pașii de mai sus și:
- îți lipsește un document;
- situația imobilului este mai complicată (moșteniri, ipoteci, litigii);
- vrei să știi exact ce urmează la semnarea contractului de vânzare-cumpărare,
ne poți scrie la: contact@notariatstoica.ro.
Pentru explicații detaliate despre:
- clauzele contractului de vânzare-cumpărare;
- modul de stabilire a prețului și a termenelor;
- obligațiile vânzătorului și ale cumpărătorului,
poți consulta și:
- Ghidul Cumpărătorului (pentru cei care cumpără imobilul);
- Ghidul Vânzătorului (pentru cei care vând imobilul);
- ghidul complet dedicat contractului de vânzare-cumpărare imobil la notar.
