Dezmembrarea și alipirea imobilelor sunt operațiuni juridice și cadastrale prin care se modifică structura unui teren sau a unui imobil:
- dezmembrarea înseamnă împărțirea unui imobil în mai multe loturi distincte;
- alipirea înseamnă comasarea a două sau mai multe imobile alăturate într-un singur imobil, cu un număr cadastral și o carte funciară unică.
Aceste operațiuni se fac, de regulă:
- înainte de vânzare (când vrei să vinzi doar o parte din teren),
- pentru ieșirea din indiviziune între coproprietari,
- sau pentru a avea un singur corp de proprietate (de exemplu, când deții mai multe loturi alăturate).
Pentru ca dezmembrarea sau alipirea să producă efecte juridice și să fie înscrise în cartea funciară, este necesar:
- un plan cadastral de dezmembrare / alipire, avizat de OCPI;
- un act notarial de dezmembrare / alipire, încheiat la notar;
- îndeplinirea, atunci când legea o cere, a condițiilor privind certificatul de urbanism.
SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII – Societate Profesională Notarială te poate ajuta să verifici actele, să colaborezi cu topograful și să finalizezi actul de dezmembrare sau alipire și înscrierea în cartea funciară. Pentru detalii: contact@notariatstoica.ro.
1. Ce înseamnă dezmembrarea unui imobil?
Dezmembrarea terenului/imobilului este o operațiune tehnică și juridică, în două etape:
- dezmembrarea cadastrală – realizată de un specialist autorizat (expert topograf), care întocmește documentația de dezmembrare și obține avizul OCPI;
- actul de dezmembrare la notar – prin care se consemnează oficial noile imobile rezultate, cu suprafețele și vecinătățile lor, urmând ca acestea să primească numere cadastrale noi și cărți funciare noi.
În urma dezmembrării, fiecare lot rezultat devine un imobil distinct, cu independență juridică față de imobilul inițial.
Când este necesară dezmembrarea?
Dezmembrarea este frecvent necesară în situații precum:
- când proprietarul dorește să înstrăineze doar o parte din suprafața totală a imobilului;
- când, în urma unei succesiuni, moștenitorii doresc să partajeze un teren care trebuie împărțit în mai multe loturi;
- când coproprietarii vor să iasă din indiviziune: de exemplu, au câte 1/2 dintr-un teren de 1.000 mp și, după dezmembrare și partaj, fiecare primește 500 mp, ca imobil exclusiv, clar delimitat.
În practică, dezmembrarea este primul pas pentru:
- viitoarea vânzare a unuia dintre loturi;
- construirea pe un anumit lot;
- clarificarea situației între coproprietari.
2. Ce înseamnă alipirea imobilelor?
Alipirea a două sau mai multe imobile alăturate reprezintă operatiunea prin care aceste imobile sunt unificate într-un singur imobil, identificat printr-un număr cadastral unic și o carte funciară unică. De exemplu, trei terenuri alăturate de câte 1.000 mp fiecare se pot alipi într-un singur corp de proprietate de 3.000 mp.
Când este necesară sau indicată alipirea?
Alipirea este utilă, de regulă, atunci când:
- sunteți proprietarul mai multor imobile alăturate și doriți să le administrați ca un singur teren (de exemplu pentru un proiect de construcție);
- ați dobândit prin moștenire, schimb, vânzare etc. un teren aflat în imediata vecinătate a altui teren deținut de dumneavoastră.
Alipirea simplifică situația în cartea funciară, ușurează autorizarea construcțiilor și viitoare tranzacții (un singur imobil, un singur extras CF, un singur certificat de urbanism).
3. Acte necesare pentru dezmembrare sau alipire la notar
În practică, atunci când întrebi „ce acte sunt necesare pentru dezmembrare sau alipire la notar”, răspunsul pornește de la următoarele documente de bază.
3.1. Acte generale
Pentru partea generală și particularități (acte de proprietate, dovada intabulării, certificat fiscal etc.), notarul va solicita documentele pe care le regăsiți detaliat în: Ghidul vânzătorului – acte necesare pentru înstrăinarea unui imobil la notar.
3.2. Acte specifice pentru dezmembrare / alipire
În mod obișnuit, pentru actul de dezmembrare sau alipire, la notar vor fi necesare:
- actele de identitate ale părților;
- documentația cadastrală de dezmembrare / alipire, avizată de OCPI;
- actele de proprietate ale imobilului/imobilelor (contract de vânzare, partaj, donație, certificat de moștenitor etc.);
- certificatul de urbanism – acolo unde legea îl cere;
- certificatul fiscal pentru imobilul ce urmează să fie dezmembrat sau pentru imobilele ce vor fi alipite;
- acordul băncii, dacă imobilul este grevat de ipotecă.
Pentru informații personalizate și calculul taxelor notariale și de carte funciară, ne poți scrie la contact@notariatstoica.ro, menționând dacă dorești dezmembrare, alipire, sau ambele.
4. Ce este certificatul de urbanism și când se emite?
Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care sunt cunoscute regimul juridic, economic și tehnic al imobilelor și condițiile necesare în vederea realizării unor investiții, tranzacții imobiliare ori a altor operaţiuni imobiliare.
Potrivit art. 6 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, certificatul de urbanism se emite și în următoarele situații:
- a) în vederea concesionării de terenuri, potrivit legii;
- b) în vederea adjudecării prin licitaţie a proiectării lucrărilor publice în faza de „Studiu de fezabilitate”, potrivit legii;
- c) pentru cereri în justiţie şi operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară, atunci când operaţiunile respective au ca obiect:
- comasarea, respectiv dezmembrarea terenurilor din/în cel puţin 3 parcele;
- împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură;
- constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil.
Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate.
Solicitarea certificatului de urbanism este facultativă atunci când operaţiunile de împărţeli ori comasări de parcele fac obiectul ieşirii din indiviziune, cu excepţia situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură.
5. Ce elemente cuprinde certificatul de urbanism?
Conform art. 31 din Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, certificatul de urbanism cuprinde informații privind:
Regimul juridic al imobilului
- dreptul de proprietate asupra imobilului şi servituţile de utilitate publică;
- situarea imobilului în intravilan sau extravilan;
- prevederi care instituie un regim special asupra imobilului (zone protejate, interdicţii de construire);
- dacă imobilul este înscris în lista monumentelor istorice și dacă, în caz de vânzare, este necesară exercitarea dreptului de preempțiune al statului;
- informaţiile privind dreptul de proprietate şi dezmembrămintele acestuia, conform extrasului de carte funciară.
Regimul economic al imobilului
- folosinţa actuală;
- extrasul din regulamentul local de urbanism privind funcțiunile permise sau interzise;
- reglementări fiscale specifice localităţii sau zonei.
Regimul tehnic al imobilului
- procentul de ocupare a terenului (POT);
- coeficientul de utilizare al terenului (CUT);
- dimensiunile minime și maxime ale parcelelor;
- echiparea cu utilităţi;
- tipul de edificabil admis pe parcelă;
- circulaţii și accese pietonale și auto;
- parcaje necesare;
- alinierea terenului și a construcţiilor;
- înălţimea minimă și maximă admisă.
Aceste informații sunt esențiale pentru:
- a stabili dacă dezmembrarea / alipirea este posibilă;
- cum pot fi ulterior folosite loturile rezultate (construcții, acces, utilități etc.).
6. Pașii practici pentru dezmembrare sau alipire la notar
În practică, pașii sunt, în mare:
- Consultarea notarului – pentru a verifica actele de proprietate, situația din cartea funciară, existența ipotecilor, eventuale interdicții sau sarcini.
- Obținerea certificatului de urbanism – atunci când legea îl cere (de exemplu, comasări/dezmembrări din/în cel puțin 3 parcele sau când operațiunea are ca scop lucrări de construcții etc).
- Întocmirea documentației cadastrale de dezmembrare / alipire de către un expert autorizat și obținerea avizului OCPI.
- Programarea și încheierea actului de dezmembrare / alipire la notar, cu prezentarea tuturor actelor în original (inclusiv aviz OCPI și CU, când e cazul).
- Depunerea actului și a documentației la OCPI pentru înscrierea noilor numere cadastrale și deschiderea cărților funciare noi, respectiv radierea fostelor imobile în cazul alipirii.
Pentru a evita blocajele (de exemplu, lipsa CU sau a avizului OCPI), este recomandat să trimiți din timp documentele scanate la contact@notariatstoica.ro, astfel încât SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII să îți indice exact pașii și actele specifice cazului tău.
# Întrebări frecvente despre dezmembrare și alipire la notar
1. Ce este dezmembrarea unui imobil?
Dezmembrarea este operațiunea prin care un imobil (de obicei un teren) se împarte în două sau mai multe loturi distincte, fiecare primind un număr cadastral propriu și o carte funciară separată.
2. Când este necesar să fac dezmembrare la notar?
Dezmembrarea este necesară atunci când dorești să înstrăinezi doar o parte din teren, când moștenitorii trebuie să împartă un teren în loturi separate sau când coproprietarii vor să iasă din indiviziune și să dețină loturi exclusive clar delimitate.
3. Ce este alipirea imobilelor?
Alipirea este operațiunea prin care două sau mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil, cu un număr cadastral și o carte funciară unică, utilă în special pentru proiecte de construcții sau administrare unitară a terenurilor.
4. Este obligatoriu certificatul de urbanism pentru dezmembrare și alipire?
Certificatul de urbanism este obligatoriu în anumite situații prevăzute de lege, de exemplu când se comasează sau se dezmembrează terenuri din/în cel puțin 3 parcele sau când operațiunea are ca scop realizarea de construcții sau infrastructură.
5. Ce acte sunt necesare pentru actul de dezmembrare sau alipire la notar?
Sunt necesare actele de identitate ale părților, actele de proprietate ale imobilelor, documentația cadastrală de dezmembrare / alipire avizată OCPI, certificatul fiscal, certificatul de urbanism (unde este obligatoriu) și, după caz, acordul băncii dacă imobilele sunt ipotecate.
6. Unde pot cere o ofertă pentru dezmembrare sau alipire?
Poți trimite actele și întrebările tale pe e-mail la contact@notariatstoica.ro, menționând că este vorba despre un act de dezmembrare sau de alipire; echipa SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII îți va răspunde cu pașii de urmat și costurile estimate.
