Când există un conflict între părți – sau riscul apariției unui litigiu – una dintre cele mai eficiente soluții este contractul de tranzacție încheiat la notar.
Prin tranzacție, părţile previn sau sting un litigiu, inclusiv în faza executării silite, prin concesii sau renunţări reciproce la drepturi, ori prin transferul unor drepturi de la una la cealaltă.
Obiectivul principal al părților este încheierea unei situații conflictuale: fie înainte să înceapă un proces, fie în timpul procesului, fie chiar în etapa executării silite, printr-o înțelegere clară și echilibrată.
Societatea Profesională Notarială STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII –te poate ajuta să formulezi clauzele și să te asiguri că actul produce efectele dorite, fără riscuri inutile.
Pentru informații personalizate: contact@notariatstoica.ro.
1. Ce este contractul de tranzacție și care este scopul lui?
Contractul de tranzacție este acordul prin care părțile:
- previn sau sting un litigiu existent ori iminent;
- fac concesii sau renunțări reciproce la drepturi;
- ori transferă anumite drepturi de la una la cealaltă, pentru a ajunge la un echilibru acceptabil pentru ambele.
Scopul lui este:
- fie să evite un proces care s-ar putea deschide;
- fie să finalizeze un proces deja început.
2. Condițiile pentru încheierea unui contract de tranzacție
Pentru ca tranzacția să fie valabilă, trebuie să existe:
- un conflict sau un potențial litigiu între părți (drepturi neclare, pretenții reciproce etc.);
- intenția părților de a preveni procesul sau de a stinge litigiul deja născut;
- concesii sau renunțări reciproce – fiecare parte renunță la pretențiile sale sau acceptă o nouă obligație;
Dacă în cadrul tranzacției se transferă și drepturi de proprietate asupra unui imobil, atunci:
- contractul trebuie încheiat în formă autentică, la notarul public, fiind forma cerută de lege pentru transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile;
- se aplică, în mod corespunzător, regulile referitoare la contractele de vânzare / transfer de proprietate, inclusiv cele privind actele necesare și înscrierea în cartea funciară.
3. Situații în care se folosește contractul de tranzacție la notar
În practică, tranzacția poate fi:
3.1. Tranzacție extrajudiciară
- se încheie direct la notar, fără intervenția instanței de judecată;
- părțile clarifică prin contract drepturile și obligațiile lor, fără a ajunge în fața instanței;
- este soluția preferată când părțile vor să evite costuri, timp și expunere într-un proces.
3.2. Tranzacție judiciară
- părțile au deja un proces pe rol (fond, apel sau executare silită) și decid să ajungă la o înțelegere;
- cer instanței să ia act de tranzacția lor;
- în faza executării silite, tranzacția nu desființează hotărârea care constituie titlu executoriu, ci se referă la modul în care se soluționează creanța ce se execută.
4. Acte necesare la notar pentru contractul de tranzacție
4.1. Acte generale
Dacă tranzacția are ca efect transferul unui drept de proprietate asupra unui imobil (apartament, casă, teren), atunci, din punct de vedere al actelor, ne raportăm la și te invităm să accesezi:
- Ghidul vânzătorului – articolul în care sunt detaliate toate documentele generale necesare pentru contractele prin care se transferă un imobil
(acte de proprietate, extras de carte funciară, documentație cadastrală, certificat fiscal, certificat energetic, poliță PAD, adeverință asociație, etc.).
4.2. Acte specifice tranzacției (legate de litigiu)
Pentru situația în care tranzacția se încheie pentru stingerea unui litigiu existent, și în schimbul renunțării unei părți se va transfera (și) un drept de proprietate asupra unui bun imobil, vor fi necesare, în mod obișnuit:
- actele de identitate ale părților și, după caz, certificatele de căsătorie;
- sentințe civile, somații și alte acte care au generat sau privesc litigiul existent;
- actele de proprietate ale bunului imobil (contracte de vânzare-cumpărare, acte de partaj, moșteniri etc.);
- dovezi și înscrisuri privind pretențiile reciproce (sume de bani, obligații de a face, executări silite în curs etc.);
- orice alte documente relevante pentru clarificarea situației juridice.
Dacă tranzacția nu implică imobile, lista de acte se adaptează la natura dreptului litigios: contracte comerciale, împrumuturi, recunoașteri de datorie, acte adiționale etc.
Notarul public poate să îți ceară, în funcție de situație, acte suplimentare, pentru a se asigura că:
- părțile sunt corect identificate;
- drepturile litigioase sunt clar stabilite;
- tranzacția acoperă efectiv litigiul și nu aduce atingere unor drepturi de care părțile nu pot dispune.
5. Efectele contractului de tranzacție
Tranzacția poate da naștere, poate modifica sau stinge raporturi diferite față de cele care fac obiectul litigiului dintre părți. Efectele pot fi extinctive, declarative ori constitutive sau translative.
5.1. Efecte extinctive
- După încheierea contractului de tranzacție, părțile nu mai pot formula pretenții cu privire la drepturile ce au format obiectul contractului.
- Efectul extinctiv nu se extinde automat și la alte drepturi/bunuri care nu au făcut obiectul tranzacției.
5.2. Efecte declarative
În general, tranzacția produce efecte pur declarative, pentru că are ca scop recunoașterea unor drepturi preexistente, nu conferirea unor drepturi noi.
Efectele declarative se produc și pentru trecut, de la data nașterii drepturilor recunoscute prin contractul de tranzacție, care astfel se consolidează.
Părțile nu sunt obligate să își garanteze reciproc drepturile recunoscute (partea ale cărei drepturi au fost recunoscute prin tranzacție nu este succesorul în drepturi al celeilalte părți).
În cazul tranzacției care produce efecte pur declarative, nu este posibilă rezoluțiunea.
5.3. Efecte constitutive sau translative
Tranzacția poate produce efecte translative sau constitutive, situație în care efectele se produc numai pentru viitor. Contractul produce efecte numai față de părți.
În acest caz:
- va exista și obligația de garanție;
- tranzacția cu privire la bunurile imobile este supusă înscrierii în cartea funciară;
- în caz de neexecutare a obligației noi asumate se poate angaja răspunderea contractuală, fiind posibilă rezilierea sau rezoluțiunea pentru neexecutarea obligației.
6. Caracterele juridice ale tranzacției
Tranzacția este un contract:
- sinalagmatic – ambele părți își asumă obligații, fiecare fiind ținută la o prestație în schimbul renunțărilor sau promisiunilor celeilalte părți;
- cu titlu oneros – părțile urmăresc un avantaj patrimonial;
- comutativ – fiecare parte cunoaște de la început întinderea obligațiilor sale;
- consensual – pentru încheierea sa valabilă este suficient simplul acord de voință al părților (în forma cerută de lege).
Pentru a fi dovedită, tranzacția trebuie încheiată în formă scrisă (ad probationem).
Atunci când, în schimbul renunțării unei părți, cealaltă parte înstrăinează un imobil, contractul de tranzacție se va încheia numai în formă autentică, de către notarul public.
7. Condiții de validitate: capacitatea, consimțământul, obiectul și cauza
Pentru încheierea în mod valabil a unui contract de tranzacție, părțile trebuie să aibă:
- capacitate deplină de exercițiu de a dispune de drepturile ce formează obiectul contractului; persoanele fără această capacitate pot tranzacționa numai în condițiile prevăzute de lege;
- consimțământ valabil – să provină de la o persoană cu discernământ, să fie exprimat cu intenția de a produce efecte juridice și să nu fie afectat de vicii de consimțământ (eroare, dol, violență etc.).
Pe lângă cerințele generale:
- obiectul actului trebuie să fie licit, să existe, să fie posibil și determinat;
- nu se poate tranzacționa asupra capacității sau stării civile a persoanelor, asupra unor drepturi de care părțile nu pot dispune (de exemplu, succesiunea nedeschisă);
- prin excepție, se poate tranzacționa asupra acțiunii civile derivând din săvârșirea infracțiunii;
- efectele tranzacției se limitează strict la obiectul litigiului și privesc doar cauza cu privire la care a fost încheiată.
Cauza actului trebuie să existe, să fie licită și morală, să nu eludeze dispozițiile legii și să nu fraudeze interesele terților.
8. Desființarea contractului de tranzacție. Nulitate absolută și relativă
Chiar dacă este constatată prin hotărâre judecătorească, tranzacția poate fi afectată de aceleași cauze de nulitate ca orice alt contract, cu excepția anulării pentru eroare de drept și pentru leziune.
8.1. Cauze de nulitate absolută
- când este încheiată pentru executarea unui act lovit de nulitate absolută, în afară de cazul în care părțile au tranzacționat expres asupra nulității;
- dacă a fost încheiată pe baza unor înscrisuri dovedite ulterior ca fiind false;
- dacă din înscrisurile preexistente tranzacției și descoperite ulterior rezultă că părțile sau numai una dintre ele nu avea niciun drept asupra căruia să poată tranzacționa.
8.2. Cauze particulare de nulitate relativă
- dacă tranzacția a fost încheiată pentru executarea unui act anulabil, anularea poate fi cerută doar de partea care, la data încheierii, nu cunoștea cauza de anulabilitate;
- tranzacția asupra unui proces este anulabilă la cererea părții care nu a cunoscut că litigiul fusese soluționat printr-o hotărâre judecătorească rămasă definitivă;
- dacă au fost descoperite ulterior înscrisuri necunoscute de toate părțile și care ar fi putut influența conținutul tranzacției (înscrisuri ascunse de una dintre părți sau, cu știința ei, de către un terț), fiind un caz particular de dol (Art 2276 alin. 1 din Codul Civil).
9. Cum se pregătește un contract de tranzacție la notar
Pentru a încheia un contract de tranzacție care să producă efecte juridice fără riscuri pentru părțile semnatare, este indicat:
- să pregătești toate documentele privind litigiul (sentințe, somații, corespondență, contracte, executări silite, calcule de debite);
- dacă se transferă un imobil, să ai la zi actele de proprietate și documentele generale prezentate în Ghidul vânzătorului;
- să discuți cu notarul despre scenariul dorit (ce renunțări vrei să faci, ce primești în schimb, cum se închid toate pretențiile);
- să acorzi atenție formulării clauzelor de stingere a litigiului și de renunțare la alte pretenții.
Solicită taxele și informațiile personalizate pentru contractul de tranzacție, pe e-mail contact@notariatstoica.ro, menționând contextul (tip litigiu, existență proces, imobil implicat etc.).
# Întrebări frecvente despre contractul de tranzacție la notar
1. Ce este contractul de tranzacție?
Este contractul prin care părţile previn sau sting un litigiu existent sau potențial, inclusiv în faza executării silite, prin concesii sau renunţări reciproce la drepturi ori prin transferul unor drepturi de la una la cealaltă.
2. Când se recomandă încheierea unui contract de tranzacție?
Tranzacția este recomandată când există un conflict clar sau un proces în curs și părțile doresc să ajungă la o soluție amiabilă, mai rapidă și mai puțin costisitoare decât continuarea litigiului.
3. Ce acte sunt necesare pentru contractul de tranzacție la notar?
În funcție de situație, sunt necesare actele de identitate ale părților, documentele care descriu litigiul (sentințe, somații, contracte, corespondență) și, dacă se transferă un imobil, actele de proprietate și documentele generale prezentate în Ghidul vânzătorului.
4. Contractul de tranzacție trebuie întotdeauna încheiat la notar?
Dacă tranzacția are ca efect transferul unui drept de proprietate asupra unui imobil sau constituirea unui drept real asupra acestuia, forma autentică la notar este obligatorie. În alte situații, forma scrisă este necesară pentru probă, iar autentificarea la notar oferă siguranță suplimentară.
5. Poate fi atacat sau anulat un contract de tranzacție?
Da, tranzacția poate fi desființată pentru anumite cauze de nulitate absolută sau relativă (de exemplu, dacă a fost încheiată pe baza unor înscrisuri false sau dacă apar ulterior înscrisuri esențiale necunoscute părților), cu limitele prevăzute de Codul civil.
6. Unde pot cere o ofertă de cost pentru un contract de tranzacție?
Poți solicita informații personalizate și o estimare a costurilor trimițând detalii despre situația ta la contact@notariatstoica.ro, menționând că este vorba despre un contract de tranzacție; echipa SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII îți va răspunde cu pașii de urmat.
