Contractul de rentă viageră este o soluție juridică prin care o persoană primește, pe durata vieții sale, o sumă de bani sau alte prestații periodice, în schimbul unui capital sau al unui bun, de regulă un imobil. Pentru ca drepturile și obligațiile să fie clare și opozabile terților, contractul de rentă viageră se încheie în formă autentică la notarul public.
Prin contractul de rentă viageră o parte, numită debirentier, se obligă să efectueze în folosul unei anumite persoane, numită credirentier, prestaţii periodice, constând în sume de bani sau alte bunuri fungibile. (Art. 2.242 Cod Civil). Bunurile fungibile sunt cele care pot fi determinate după număr, măsură sau greutate și care pot fi înlocuite cu altele, cu aceleași caracteristici.
Renta viageră este dreptul persoanei (credirentierului) de a primi periodic și pe durata întregii vieți o prestație denumită rentă. De regulă, este stabilită într-o sumă de bani și se primește sau se plătește de către debirentier în baza contractului de rentă viageră încheiat la notar.
Specificul acestei rente este că are caracter viager, adică se constituie pe durata vieții persoanei în favoarea căreia a fost instituită renta.
1. Cine poate beneficia de renta viageră și pe ce durată
În mod obișnuit, renta viageră se constituie pe durata vieţii credirentierului.
Dacă părţile au stipulat în mod expres, renta viageră se poate constitui:
- pe durata vieţii debirentierului;
- pe durata vieții unei terţe persoane determinate;
- pe durata vieții mai multor persoane.
În lipsă de stipulaţie contrară, obligaţia de plată a rentei încetează la data la care decedează ultima dintre aceste persoane.
Renta viageră poate fi constituită:
- cu titlu oneros – în schimbul unui bun sau capital transmis debirentierului;
- cu titlu gratuit – sub forma unei liberalități.
2. Acte necesare pentru încheierea contractului de rentă viageră la notar
Atunci când renta viageră are ca fundament transferul unui imobil (de exemplu, apartament sau casă transmisă debirentierului în schimbul rentei), se aplică aceleași reguli ca la un contract de vânzare sau donație în privința documentelor privind imobilul și proprietarul.
2.1. Acte generale
Lista de mai jos acoperă actele necesare pentru contractul de rentă viageră la notar, în special atunci când renta se constituie în schimbul unui imobil.
Notarul public va solicita aceleași documente generale descrise în detaliu în Ghidul vânzătorului:
- acte de proprietate (contract de vânzare, partaj, certificat de moștenitor, donație etc.);
- documentație cadastrală și încheiere de intabulare;
- extras de carte funciară pentru informare și autentificare;
- certificat fiscal;
- certificat de performanță energetică;
- poliță PAD;
- adeverință de la asociația de proprietari (dacă este cazul);
- acte de identitate și, după caz, acte de stare civilă.
2.2. Acte specifice pentru renta viageră
Pe lângă actele generale de mai sus, pentru contractul de rentă viageră sunt importante:
- extras de cont cu nume și IBAN, în care se va încasa renta;
- eventuale documente sau informații utile pentru stabilirea duratei și cuantumului prestației;
- informații cu privire la înțelegerea părților privind nivelul rentei, periodicitatea plăților și modul de actualizare.
La autentificarea contractului se vor prezenta actele de identitate, certificatul de căsătorie, certificatul de divorț sau convenția matrimonială, dacă este cazul.
Pentru informații adaptate situației concrete și o estimare a costurilor, documentele pot fi trimise în format PDF la contact@notariatstoica.ro, către Societate Profesională Notarială STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII.
3. Situații în care contractul de rentă viageră nu produce efecte
Nu va produce efecte contractul prin care s-a constituit cu titlu oneros o rentă pe durata vieții unei persoane care, la data încheierii contractului, suferea de o boală din cauza căreia a murit în interval de cel mult 30 de zile de la această dată. (Art. 2247 Cod civil).
Contractul cu titlu oneros sau cu titlu gratuit care stipulează o rentă pe durata vieții unei persoane care era decedată în ziua încheierii contractului este lovit de nulitate absolută.
4. Garanții, ipotecă legală și pluralitatea de credirentieri
Pentru garantarea obligaţiei de plată a rentei constituite cu titlu oneros, creditorul beneficiază de un privilegiu sau de un drept de ipotecă legală asupra bunului transmis sau asupra altor bunuri stabilite de părți. În cazul imobilelor, dreptul de garanție se înscrie în cartea funciară.
În situația în care există mai mulți credirentieri, obligația de plată a rentei este, în principiu, indivizibilă, dacă părțile nu au stabilit altfel. Decesul unuia dintre credirentieri nu duce la stingerea parțială a rentei; ea se plătește integral celor supraviețuitori, cu excepția cazului în care s-a convenit expres o altă soluție.
Renta viageră cu titlu gratuit poate fi declarată insesizabilă prin contract, însă o astfel de clauză produce efecte numai în limita valorii rentei necesare credirentierului pentru asigurarea întreținerii.
Conform art. 2257 din Codul civil, obligația de întreținere include, în mod special, asigurarea hranei, îmbrăcămintei, încălțămintei, menajului și a unei locuințe corespunzătoare, precum și îngrijirile medicale necesare în caz de boală.
5. Obligațiile părților și sancțiuni în caz de neexecutare
5.1. Obligațiile credirentierului
Credirentierul are obligația de plată a capitalului sau de transmitere a lucrului promis în schimbul rentei constituite cu titlu oneros, precum și obligația de garanție contra evicțiunii și a viciilor ascunse ale bunului, numai dacă renta a fost constituită cu titlu oneros.
5.2. Obligațiile debirentierului
Dacă părțile nu au stabilit altfel, ratele de rentă se plătesc trimestrial în avans și se indexează în funcție de rata inflației, în conformitate cu art. 2248 din Codul civil.
5.3. Sancțiuni pentru neexecutarea obligațiilor debirentierului
Credirentierul poate cere executarea silită a rentei sau rezoluțiunea contractului atunci când:
- debirentierul nu depune garanția promisă ori o diminuează în mod culpabil;
- debirentierul nu își îndeplinește obligația de plată a rentei.
Când ratele scadente nu au fost plătite, credirentierul poate solicita sechestrul și vânzarea bunurilor debirentierului până la concurența unei sume suficiente pentru a asigura plata rentei pentru viitor (Art. 2250 alin. 1 Cod civil).
Art. 2251 Cod civil – Rezoluţiunea contractului la cererea credirentierului:
(1) Creditorul unei rente viagere constituite cu titlu oneros poate cere rezoluţiunea contractului dacă debirentierul nu depune garanţia promisă în vederea executării obligaţiei sale ori o diminuează.
(2) Credirentierul are dreptul la rezoluţiune pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei de plată a rentei de către debirentier.
(3) În lipsa unei stipulaţii contrare, rezoluţiunea nu conferă debirentierului dreptul de a obţine restituirea ratelor de rentă deja plătite.
6. Irevocabilitatea contractului de rentă viageră
Articolul 2252 din Codul civil prevede:
(1) Debirentierul nu se poate libera de plată rentei oferind restituirea capitalului şi renunţând la restituirea ratelor plătite.
(2) Debirentierul este ţinut la plata rentei până la decesul persoanei pe durata vieţii căreia a fost constituită renta, oricât de împovărătoare ar putea deveni prestarea acesteia.
Contractul de rentă viageră este, așadar, irevocabil din perspectiva debirentierului: acesta nu se poate elibera unilateral de obligațiile asumate, iar plata rentei continuă până la decesul persoanei pe durata vieții căreia a fost constituită renta, indiferent de modificările intervenite în situația sa patrimonială.
7. Caractere juridice ale contractului de rentă viageră
Caracterele juridice depind de modul de constituire:
- dacă renta este cu titlu oneros, se aplică regulile contractului de vânzare (în afară de preț), cu executare succesivă;
- dacă renta este cu titlu gratuit, se aplică regulile liberalităților.
Renta viageră este un contract cu executare succesivă în privința plății rentei. De regulă este un contract consensual, cu excepția situației în care se transmite sau se constituie un drept real imobiliar, caz în care este necesară forma autentică și îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară.
8. Concluzie și pași următori
Contractul de rentă viageră îmbină elemente patrimoniale și de protecție a persoanei. El permite transmiterea unui bun sau a unui capital în schimbul unei prestații periodice, pe durata vieții, dar implică obligații ferme, greu de modificat ulterior și o atenție specială la condițiile de valabilitate prevăzute de Codul civil.
Înainte de a încheia un astfel de contract, este important să fie analizate:
- situația juridică a imobilului sau a bunului transmis;
- persoana în favoarea căreia se constituie renta și durata obligației;
- cuantumul și ritmul plăților, garanțiile și impactul asupra patrimoniului părților.
- Renta viageră poate fi o soluție potrivită pentru persoanele care doresc să își asigure un venit lunar garantat pe viață, dar presupune și riscuri și obligații ferme pentru debirentier, motiv pentru care este important ca părțile să înțeleagă foarte bine efectele contractului înainte de semnare.
Recomandarea este să trimiți actele în avans pentru o verificare preliminară, astfel încât să se confirme dacă documentele sunt complete și dacă imobilul poate fi folosit în siguranță pentru constituirea rentei viagere.
Pentru detalii, programări și ofertă de cost, ne poți contacta la contact@notariatstoica.ro.
SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII îți poate oferi consultanță de la analiza actelor până la autentificarea contractului și înscrierea drepturilor și garanțiilor în registrele publice.
# Întrebări frecvente despre contractul de rentă viageră
1. Ce este contractul de rentă viageră?
Este contractul prin care o persoană (debirentier) se obligă să plătească periodic, de regulă pe viață, o sumă de bani sau alte prestații unei alte persoane (credirețier), în schimbul unui capital sau al unui bun, de cele mai multe ori un imobil.
2. Ce acte sunt necesare pentru contractul de rentă viageră la notar?
Sunt necesare actele generale pentru imobil și pentru proprietar, prezentate în Ghidul vânzătorului (acte de proprietate, cadastru, extras CF, certificat fiscal, certificat energetic, poliță PAD, adeverință asociație), la care se adaugă extrasul de cont și detaliile privind modul de plată a rentei.
3. Cum este garantată plata rentei viagere?
Pentru rentele constituite cu titlu oneros, credirentierul beneficiază de un privilegiu sau de un drept de ipotecă legală și, în caz de neplată, poate apela la executare silită și, în anumite condiții, la rezoluțiunea contractului.
4. Contractul de rentă viageră poate fi revocat de debirentier?
Nu. Debirentierul nu poate stinge contractul prin restituirea capitalului primit; el rămâne obligat la plata rentei până la decesul persoanei în favoarea căreia a fost constituită renta, conform art. 2252 Cod civil.
5. Când nu produce efecte un contract de rentă viageră?
Nu produce efecte contractul cu titlu oneros prin care se stabilește o rentă pe durata vieții unei persoane care, la data încheierii, suferea de o boală din cauza căreia a murit în cel mult 30 de zile, iar contractul încheiat pe durata vieții unei persoane deja decedate este nul absolut.
6. Unde pot solicita o ofertă pentru un contract de rentă viageră?
Poți trimite actele și întrebările tale pe e-mail la contact@notariatstoica.ro, menționând că este vorba despre un contract de rentă viageră; echipa SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII îți va răspunde cu detalii și o estimare a costurilor.
