Cumpărarea unui apartament sau a unei case este, de cele mai multe ori, una dintre cele mai importante decizii financiare din viață. Pe lângă alegerea imobilului potrivit, este esențial să știi ce acte trebuie să prezinți la notar, ce verificări să faci din timp și ce se întâmplă după ce ai semnat contractul de vânzare-cumpărare.
Acest ghid este creat pentru cumpărătorul care vrea să fie:
- informat – știe exact ce i se cere la notar;
- organizat – își pregătește din timp actele;
- prudent – evită situațiile cu risc juridic.
Toate explicațiile de mai jos sunt oferite din perspectiva biroului notarial SPN Stoica S. Eduard & Asociații, care gestionează zilnic tranzacții imobiliare pentru cumpărători persoane fizice și juridice.
1. Ce acte trebuie să prezinte cumpărătorul la notar?
1.1. Acte de identitate și stare civilă pentru persoane fizice
Pentru semnarea unui contract de vânzare-cumpărare, cumpărătorul persoană fizică trebuie să aibă pregătite:
- actul de identitate valabil (carte de identitate);
- certificatul de căsătorie, dacă este căsătorit;
- convenția matrimonială, dacă există un alt regim matrimonial decât comunitatea legală;
- actele privind schimbarea numelui (hotărâre de divorț, certificat de divorț, decizie de schimbare a numelui etc.), acolo unde este cazul.
Notarul verifică identitatea fiecărei persoane și, în funcție de regimul matrimonial, stabilește dacă imobilul se cumpără în coproprietate sau doar în patrimoniul unui singur soț.
1.2. Cumpărători cetățeni străini
Dacă ești cetățean străin și cumperi un imobil în România:
- identificarea se face cu pașaport sau act de identitate emis de statul de rezidență;
- vei avea nevoie de un NIF (număr de identificare fiscală) alocat de ANAF, sau de un CNP atribuit de autoritățile române (dacă ai permis de ședere sau carte de rezidență permanentă).
2. Acte necesare când imobilul se cumpără cu credit și se semnează contract de ipotecă
Dacă imobilul se cumpără printr-un credit imobiliar sau ipotecar, pe lângă actele cumpărătorului vor fi necesare:
- aprobarea băncii creditoare pentru acordarea creditului;
- indicarea sumei efectiv împrumutate;
- datele de identificare ale reprezentantului băncii care va semna contractul de ipotecă;
- procură prin care banca împuternicește o persoană să semneze în numele ei,
La semnarea contractului de vânzare-cumpărare cu credit, se semnează în aceeași zi și contractul de ipotecă în favoarea băncii, iar plata unei părți importante din preț se face direct din creditul aprobat.
3. Cum reduci grijile și riscurile înainte de a cumpăra un imobil?
Înainte să ajungi la notar pentru semnarea contractului, este indicat să ceri informații și documente de la vânzător, încă din faza vizionărilor și negocierii.
3.1. Întrebări esențiale pentru vânzător
Îl poți întreba direct pe proprietar (sau prin agentul imobiliar / broker):
- Acte de proprietate și cadastru
- există actele de proprietate în original?
- imobilul este intabulat și are cadastru la zi?
- configurația actuală corespunde cu schița cadastrală / releveul (nu s-au făcut modificări neautorizate la compartimentare)?
- Impozite și taxe locale
- impozitul pe clădire / teren este plătit la zi?
- Certificat energetic și asigurare
- există certificat de performanță energetică valabil?
- există poliță de asigurare obligatorie a locuinței?
- Utilități și întreținere
- sunt plătite facturile la energie electrică, gaze naturale, apă etc.?
- există restanțe la asociația de proprietari?
- Ipotecă sau credit activ
- imobilul este sau a fost cumpărat cu credit?
- există ipotecă înscrisă în favoarea unei bănci și, dacă da, s-a solicitat deja acordul pentru vânzare?
- Imobile noi
- pentru construcțiile recente, pot fi prezentate autorizația de construire și documentele de recepție?
- s-au respectat parametrii urbanistici (regim de înălțime, distanțe față de vecini etc.)?
3.2. De ce merită să ceri o opinie de la notar înainte de a te decide
Înainte să rezervi imobilul sau să achiți un avans, este recomandat să trimiți actele proprietarului la SPN Stoica S. Eduard & Asociații pentru o opinie juridică preliminară.
Astfel poți afla din timp:
- dacă există interdicții, litigii, sarcini sau alte probleme în cartea funciară;
- dacă imobilul este potrivit pentru finanțare prin credit;
- dacă sunt recomandate clauze speciale în contract .
4. În cât timp se poate semna contractul de vânzare-cumpărare la notar?
Dacă dosarul imobilului și actele părților sunt complete, contractul de vânzare-cumpărare se poate semna relativ rapid.
În practică:
- în regim normal, se pot aloca aproximativ 2–3 zile lucrătoare din momentul în care toate documentele sunt în regulă și verificate;
- dacă se dorește o procedură urgentă, iar documentele sunt pregătite și trimise din timp la notar, actul se poate semna și în 1–2 zile (uneori chiar în aceeași zi).
Durata depinde de:
- timpul necesar pentru obținerea documentelor cu termen de valabilitate limitat (certificat fiscal, certificat energetic etc.);
- existența unui credit bancar și a documentelor bancare;
- disponibilitatea tuturor părților să se prezinte la notar (inclusiv a băncii sau a mandatarilor).
5. Ce obligații are cumpărătorul după semnarea contractului?
După ce ai devenit proprietar, atribuțiile tale nu se opresc la semnarea contractului la notar.
5.1. Obligații fiscale
- trebuie să declari imobilul în evidențele fiscale locale (Direcția de Taxe și Impozite Locale) în termen de cel mult 30 de zile de la autentificarea contractului;
- vei achita de acum încolo impozitul pe clădire / teren, în condițiile stabilite de legislație.
5.2. Taxe notariale și de carte funciară
- vei plăti taxele notariale pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare;
- vei suporta taxele de intabulare a dreptului tău de proprietate în cartea funciară.
5.3. Utilități și asociația de proprietari
- trebuie să modifici contractele de furnizare a utilităților (energie electrică, gaze naturale, apă etc.), astfel încât să fie emise pe numele tău;
- este necesar să anunți asociația de proprietari cu privire la noul proprietar, pentru actualizarea listei de întreținere și a evidenței în cartea imobilului.
6. Ce taxe plătește cumpărătorul pentru un contract de vânzare-cumpărare?
Taxele datorate de cumpărător se calculează în funcție de:
- prețul de vânzare înscris în contract;
- valoarea imobilului conform grilei notariale;
- existența sau nu a unei ipoteci imobiliare.
Pentru o estimare concretă a costurilor (onorarii notariale, taxe de carte funciară, alte cheltuieli), poți transmite detalii despre imobil și preț la adresa: contact@notariatstoica.ro.
Echipa SPN Stoica S. Eduard & Asociații îți poate comunica, înainte de semnare, un calcul orientativ al cheltuielilor pe care le vei avea ca și cumpărător.
7. Situații care pot întârzia semnarea contractului și cum le gestionezi
Există câteva situații frecvente care pot amâna semnarea contractului de vânzare-cumpărare, dar care pot fi gestionate din timp.
7.1. Imobil deținut în coproprietate
Dacă imobilul este în indiviziune, este nevoie ca toți coproprietarii:
- să fie de acord cu vânzarea;
- să participe la semnare sau să împuternicească pe cineva prin procură autentică.
7.2. Proprietar sau cumpărător plecat în străinătate
Dacă una dintre părți nu se poate prezenta personal la notar:
- poate desemna un mandatar, prin procură autentică;
- procura se poate întocmi la un notar în România sau la Ambasadă/Consulat în străinătate.
Detalii despre modul de întocmire a procurii pentru vânzare-cumpărare imobil găsești în ghidul dedicat de pe site-ul SPN Stoica S. Eduard & Asociații (pagina despre procură / împuternicire pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare).
7.3. Imobil închiriat
Dacă imobilul are un contract de închiriere activ, este important ca:
- viitorul proprietar să cunoască existența contractului;
- părțile să clarifice dacă se menține contractul de închiriere sau se modifică, cu respectarea clauzelor inițiale și a dispozițiilor legale.
7.4. Cumpărători persoane juridice
Dacă imobilul este cumpărat de o persoană juridică (SRL, SA, asociație, fundație):
- vor fi necesare acte suplimentare (Hotărâri AGA, împuterniciri, documente din registrul comerțului etc.);
- poți consulta Ghidul imobiliar pentru persoane juridice pentru detalii.
Dacă părțile stabilesc o etapă intermediară (de exemplu, semnarea unui antecontract / promisiune bilaterală):
- în acest act se stabilesc termenul pentru semnarea contractului final, prețul, avansul și clauzele privind răspunderea în caz de neexecutare;
- este important ca antecontractul să fie clar și adaptat situației concrete.
8. Cum te poate ajuta SPN Stoica S. Eduard & Asociații să semnezi contractul de cumpărarepentru un imobil în siguranță
Un cumpărător bine pregătit își reduce semnificativ riscurile, economisește timp și poate lua decizii informate.
SPN Stoica S. Eduard & Asociații, societate profesională notarială cu sediul în București, te poate ajuta:
- să verifici actele imobilului înainte de a te angaja contractual;
- să înțelegi clauzele contractului de vânzare-cumpărare pe care urmează să îl semnezi;
- să stabilești, împreună cu vânzătorul, o structură sigură a plății prețului (numerar, transfer bancar, credit);
- să obții, atunci când este cazul, un raport de tip due diligence juridic asupra imobilului.
Dacă ai întrebări suplimentare sau vrei să trimiți un set de documente pentru analiză, ne poți contacta la: contact@notariatstoica.ro.
Echipa SPN Stoica S. Eduard & Asociații îți poate oferi recomandări personalizate, astfel încât tranzacția ta imobiliară să fie cât mai clară, sigură și eficientă.
