Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, cunoscută și ca antecontract sau precontract de vânzare-cumpărare, este acordul prin care vânzătorul și cumpărătorul se obligă reciproc ca, la o dată viitoare și în condiții stabilite de comun acord, să încheie contractul final de vânzare-cumpărare pentru un anumit imobil.
Acest ghid este util pentru oricine caută „promisiune de vânzare-cumpărare la notar”, „acte necesare promisiune vânzare-cumpărare” sau „antecontract pentru vânzarea unui apartament” și are nevoie de o imagine clară a pașilor și documentelor implicate.
Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, prin care se transferă imediat dreptul de proprietate, promisiunea bilaterală:
- fixează prețul,
- stabilește avansul,
- rezervă imobilul pentru cumpărător,
- și creează un cadru sigur până la semnarea contractului final (de exemplu, până când cumpărătorul obține creditul bancar).
Pentru a oferi protecție ambelor părți, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se încheie în formă autentică la notarul public.
SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII îți poate explica pas cu pas procedura, actele necesare și clauzele recomandate, astfel încât promisiunea să fie un instrument clar și sigur pentru toți cei implicați.
Pentru programări și transmiterea actelor: contact@notariatstoica.ro.
1. Ce este promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare și de ce se încheie la notar?
Prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, promitentul vânzător se obligă să vândă, iar promitentul cumpărător se obligă să cumpere un anumit imobil, la un preț determinat sau determinabil, într-un termen termen stabilit de comun acord.
Elemente esențiale:
- ambele părți au obligații reciproce (de aici termenul „bilaterală”);
- se stabilesc detalii esențiale: imobilul vizat, prețul, avansul, termenele, condițiile în care se încheie contractul final de vânzare;
- se pot introduce clauze privind penalități, pierderea avansului, restituirea dublului avansului sau alte mecanisme de protecție, în limitele legii și în funcție de voința părților.
Încheierea promisiunii la notar oferă:
- certitudine cu privire la identitatea părților și la imobil;
- verificarea actelor de proprietate și a situației din cartea funciară;
- un înscris autentic care poate fi folosit în justiție, dacă este cazul;
- posibilitatea ca banca să ia în considerare promisiunea pentru analiza creditului ipotecar.
2. Acte necesare pentru promisiunea de vânzare-cumpărare
În practică, atunci când întrebi „ce acte sunt necesare pentru promisiunea de vânzare-cumpărare la notar”, răspunsul pornește de la aceste documente de bază, la care se pot adăuga acte suplimentare în funcție de istoricul imobilului.
2.1. Acte generale
Dacă ești promitent vânzător, actele de bază sunt cele folosite la orice transfer de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, donație, certificat de moștenitor, act de partaj, autorizație de construire și proces-verbal de recepție, dare în plată etc.), împreună cu: documentația cadastrală, încheierea de intabulare, extrasul de carte funciară, certificatul fiscal, certificatul energetic, polița PAD și, după caz, adeverința de la asociația de proprietari.
Toate acestea sunt prezentate detaliat în:
Ghidul vânzătorului – acte necesare pentru înstrăinarea unui imobil la notar.
2.2. Informații și documente necesare din partea promitentului vânzător
Pe lângă actele generale, notarul va avea nevoie de:
- cărțile de identitate și, după caz, certificatul de căsătorie, convenția matrimonială, certificatul de divorț sau sentința civilă;
- informații clare despre:
- prețul vânzării,
- moneda în care se plătește,
- suma plătită ca avans,
- termenul limită pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare;
- extras de cont cu identificarea clară a IBAN-ului și numelui promitentului vânzător – contul în care se va încasa avansul;
- informații privind situația imobilului:
- contracte de închiriere active;
- existența unor sedii sociale;
- situație de risc seismic;
- termenul la care imobilul poate fi predat/eliberat;
- orice alte clauze agreate între părți.
Dacă imobilul are ipotecă sau alte drepturi înscrise în cartea funciară, este necesar:
- acordul băncii pentru înstrăinarea imobilului;
- și, când cumpărătorul achiziționează cu credit, acordul privind constituirea ipotecii de rang subsecvent în favoarea băncii finanțatoare.
2.3. Documente necesare din partea promitentului cumpărător
Promitentul cumpărător va prezenta:
- cartea de identitate;
- certificatul de căsătorie și, după caz, convenția matrimonială;
- extrasul de cont cu IBAN și nume de titular – contul din care se plătește avansul;
- informații privind cotele de achiziție:
- când cumpărătorii nu sunt soț/soție;
- sau când sunt căsătoriți sub alt regim matrimonial decât comunitatea legală de bunuri.
În cazul coproprietății (cote determinate – 1/2, 1/3 etc.), avansul și restul de preț se vor achita și încasa proporțional cu cotele deținute de fiecare proprietar/cumpărător.
2.4. Cetățeni străini și persoane reprezentate prin procură
Dacă una dintre părți nu se poate prezenta la semnare, poate împuternici un mandatar prin procură autentică:
- autentificată la un notar public din România (dacă persoana se află în țară, dar nu poate veni la semnare);
- autentificată la Ambasada/Consulatul României din statul unde se află, pentru cei din străinătate.
Procura originală se prezintă la data semnării promisiunii și/sau a contractului final.
În cazul cetățenilor străini: identificarea se face cu pașaport sau carte de identitate emisă de statul de reședință;
- pentru a încheia tranzacții în România, aceștia au nevoie de număr de identificare fiscală (NIF) emis de ANAF sau CNP atribuit de autoritățile române (de exemplu, când dețin permis de ședere sau carte de rezidență).
Toate informațiile necesare pentru procură aici: https://notariatstoica.ro/procura-imputernicirea-pentru-semnarea-contractului-de-vanzare-cumparare-pentru-cetatenii-romani-si-straini-aflati-pe-teritoriul-altui-stat/.
3. Dovada plății prețului anterior și situații speciale (Legea 112/1995)
Dacă din actul de proprietate nu rezultă clar că prețul a fost achitat în întregime, promitentul vânzător va prezenta:
- documente bancare pentru toate sumele achitate prin transfer;
- sau o declarație a foștilor proprietari din care să rezulte că au încasat integral prețul.
În funcție de istoricul imobilului, notarul poate solicita și alte acte de proprietate anterioare pentru a clarifica modul de dobândire și eventuale riscuri.
Când imobilul a fost dobândit în temeiul Legii 112/1995, vânzătorul va obține de la Primăria Municipiului București mai multe adrese și confirmări privind situația juridică a imobilului (Direcția Juridic – diverse servicii specializate).
4. Cum se plătește avansul la promisiunea de vânzare-cumpărare
4.1. Plăți în numerar și prin transfer bancar
Atunci când părțile sunt persoane fizice, din prețul total promitentul cumpărător poate achita maximum 10.000 euro în numerar, iar restul sumei (inclusiv avansul peste acest plafon) se va achita numai prin transfer bancar.
Când una sau ambele părți sunt persoane juridice, prețul se achită exclusiv prin transfer bancar și numai în lei.
4.2. Din și în ce cont se plătește avansul?
Pentru ca plata să fie valabilă și ușor de dovedit:
- atât promitentul vânzător, cât și promitentul cumpărător trebuie să fie titularii conturilor din care se fac și în care se primesc plățile;
- nu se recomandă (și, nici nu se acceptă) transferul sumelor din sau în conturile unor terți care nu sunt părți în act sau nu au un drept înscris în cartea funciară care să justifice incasarea prețului (situație în care actul poate cuprinde si alte clauze sau este nevoie de alte autorizații), indiferent de gradul de rudenie.
5. Ce trebuie să știi despre taxele viitoare la contractul de vânzare
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare pregătește semnarea contractului final. De aceea, părțile întreabă adesea încă de la promisiune cine va plăti taxele la vânzare.
În mod obișnuit:
- cumpărătorul suportă onorariul notarului public pentru contractul de vânzare-cumpărare și tarifele către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), calculate în funcție de prețul declarat și de valorile din studiul de piață;
- dacă achiziția se face cu credit bancar, se semnează și un contract de ipotecă pentru care tot cumpărătorul suportă costurile notariale și ANCPI, cu excepția unor programe speciale (de exemplu, „Noua Casă” sau „IMM Invest”), unde ipoteca poate fi reglementată distinct;
- vânzătorul persoană fizică va datora impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare, calculat în funcție de durata de deținere (până la 3 ani / peste 3 ani) și valoarea imobilului.
Detaliile complete privind costurile la vânzare sunt explicate în Ghidul privind contractul de vânzare-cumpărare și în Ghidul vânzătorului, motiv pentru care în acest articol nu reluăm toate calculele pentru a evita conținutul duplicat.
6. Semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare și rolul biroului notarial
La semnarea promisiunii, părțile vor prezenta notarului public toate actele originale solicitate:
- acte de identitate;
- acte de proprietate;
- documente cadastral-funciare;
- certificate fiscale și energetice (când sunt necesare la momentul promisiunii);
- procuri, dacă părțile sunt reprezentate;
- orice alte documente cerute în funcție de particularitățile imobilului.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare:
- oferă siguranță ambelor părți în etapa premergătoare tranzacției finale;
- este adesea necesară pentru ca promitentul cumpărător să obțină un credit pentru cumpărarea imobilului;
- permite stabilirea unor clauze clare privind avansul, termenele, obligațiile și consecințele nerespectării promisiunii.
Pentru programare rapidă, actele pot fi trimise pe e-mail la contact@notariatstoica.ro, urmând ca biroul SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII să verifice situația juridică a imobilului și să indice documentele suplimentare necesare.
# Întrebări frecvente despre promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
1. Ce este promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare?
Este actul autentic în care vânzătorul și cumpărătorul se obligă reciproc să încheie, la o dată viitoare, contractul de vânzare-cumpărare pentru un anumit imobil, în condițiile de preț și termene stabilite în promisiune.
2. Este obligatorie promisiunea de vânzare-cumpărare înainte de contractul final?
Nu este obligatorie prin lege, dar este frecvent folosită atunci când părțile au nevoie de timp pentru obținerea unui credit, pregătirea actelor sau eliberarea imobilului și vor să își securizeze înțelegerea printr-un act autentic.
3. Ce acte sunt necesare pentru promisiunea de vânzare-cumpărare la notar?
Sunt necesare actele generale privind imobilul și proprietarul (enumerate în Ghidul vânzătorului), actele de identitate ale părților, extrasul de cont pentru plata avansului, informații despre preț, avans, termene și eventualele situații speciale (ipotecă, chirii, sedii de firmă, cetățeni străini, procuri).
4. Se poate semna promisiunea de vânzare-cumpărare prin procură?
Da. Dacă una dintre părți nu se poate prezenta, poate împuternici un mandatar prin procură autentică (la notar sau la consulatul României în străinătate). Procura originală se prezintă la semnarea promisiunii și/sau a contractului final.
5. Ce limită există pentru plata în numerar a avansului?
Când părțile sunt persoane fizice, din prețul total se pot plăti în numerar cel mult 10.000 euro, iar restul se achită prin transfer bancar. Dacă este implicată o persoană juridică, întreaga sumă se plătește prin transfer bancar în lei.
6. Unde pot solicita o ofertă pentru promisiunea de vânzare-cumpărare?
Poți trimite actele scanate și detalii despre imobil la contact@notariatstoica.ro, menționând că ai nevoie de o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare; echipa SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII îți va comunica pașii și costurile estimate.
