Acest ghid îți arată, pas cu pas, ce acte sunt necesare pentru vânzare cu ipotecă la notar și ce documente îți trebuie când cumperi un apartament sau o casă cu credit bancar, astfel încât contractul de vânzare-cumpărare și contractul de ipotecă imobiliară să se poată semna fără întârzieri.
În practică, aceasta este situația clasică de vânzare cu ipotecă la notar, atunci când cumpărătorul folosește un credit bancar pentru a plăti prețul
Când cumperi un apartament, o casă sau un alt imobil cu credit bancar, se semnează, în aceeași zi, două acte importante la notar:
- contractul de vânzare-cumpărare, prin care devii proprietar;
- contractul de ipotecă imobiliară, prin care banca își constituie garanția asupra imobilului.
Pentru ca totul să decurgă fără întârzieri, este esențial să știi ce acte sunt necesare atât pentru vânzare, cât și pentru ipotecă, ce face banca, ce face notarul și ce trebuie să pregătești tu ca vânzător sau cumpărător.
În continuare găsești o listă structurată de documente, precum și explicații practice oferite de SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII – Societate Profesională Notarială, la care poți trimite dosarul pentru verificare preliminară la adresa contact@notariatstoica.ro.
1. Ce este contractul de vânzare și când intervine ipoteca imobiliară?
Prin contractul de vânzare-cumpărare, proprietarul transmite cumpărătorului dreptul de proprietate asupra imobilului, în schimbul unui preț.
Atunci când cumpărătorul finanțează prețul, total sau parțial, printr-un credit bancar, banca are nevoie de o garanție fermă: de aceea se încheie contractul de ipotecă imobiliară.
În practică:
- contractul de vânzare-cumpărare și contractul de ipotecă se semnează în formă autentică la notar;
- în cartea funciară se vor înscrie, simultan, dreptul de proprietate al cumpărătorului și ipoteca în favoarea băncii.
2. Acte necesare pentru contractul de vânzare-cumpărare (persoane fizice)
2.1. Acte pentru vânzători și cumpărători
Pentru fiecare persoană implicată în tranzacție (vânzător și cumpărător) sunt necesare:
- act de identitate valabil;
- certificat de căsătorie, dacă este cazul;
- documente privind desfacerea căsătoriei sau schimbarea numelui (certificat de divorț, hotărâre judecătorească etc.), atunci când este cazul.
Pentru cetățeni străini:
- pașaport sau act de identitate emis de statul de origine;
- certificat de înregistrare fiscală / număr de identificare fiscală în România, emis de ANAF.
2.2. Acte privind imobilul care se vinde
Pentru imobilul ce face obiectul vânzării se solicită, în mod uzual:
- actul / actele care atestă dobândirea proprietății (contract de vânzare, de donație, de schimb, de construire, partaj, certificat de moștenitor etc.);
- documentația cadastrală și încheierea de intabulare;
- extras de carte funciară pentru informare;
- certificatul de atestare fiscală, emis pe numele tuturor proprietarilor de către Direcția de Impozite și Taxe Locale;
- certificatul de performanță energetică al imobilului, întocmit de auditor energetic;
- polița de asigurare obligatorie a locuinței (PAD);
- adeverință de la asociația de proprietari, datată și înregistrată, semnată de președinte și administrator, din care să rezulte că nu există restanțe la întreținere;
- facturi și dovezi de plată pentru utilități (energie electrică, gaze naturale etc.).
Dacă apar în acte modificări de compartimentare față de situația inițială (pereți desființați, spații unite), vor fi necesare:
- autorizația de construire pentru lucrările efectuate;
- procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și actualizarea documentației cadastrale.
Lista de mai sus este o sinteză specifică situațiilor de vânzare cu credit ipotecar, iar detalierea completă a actelor de proprietate și a documentelor generale pentru imobil o găsești în Ghidul vânzătorului.
2.3. Situații particulare: persoane juridice și terenuri
Dacă una dintre părți este persoană juridică (societate, asociație, fundație), se vor adăuga:
- actul constitutiv / statutul;
- certificat constatator sau extras actualizat din registru;
- hotărâre a organului competent (AGA, Consiliu Director etc.) privind aprobarea vânzării sau cumpărării imobilului.
Dacă obiectul tranzacției este un teren fără construcții, notarul poate solicita și:
- certificat de urbanism pentru informare, emis de primăria competentă.
3. Acte necesare pentru contractul de ipotecă imobiliară (cumpărare cu credit bancar)
Pe lângă actele necesare pentru vânzare, banca și notarul vor avea nevoie și de acte necesare pentru ipotecă imobiliară, astfel încât garanția în favoarea băncii să se poată înscrie fără probleme în cartea funciară.
3.1. Documente din partea băncii
Banca finanțatoare pune la dispoziția notarului:
- datele privind suma creditului și condițiile principale ale finanțării;
- actele din care rezultă că dosarul de credit este aprobat;
Dacă imobilul este deja ipotecat în favoarea unei alte bănci, va fi necesar acordul creditorului inițial pentru înstrăinare și, după caz, pentru constituirea unei ipoteci de rang subsecvent.
3.2. Acte privind reprezentantul băncii
Pentru persoana care semnează în numele băncii, notarul va solicita:
- act de identitate;
- procură din care să rezulte dreptul de a semna contractul de ipotecă.
4. Procura pentru semnarea contractului de credit și a contractului de ipotecă
Dacă nu te poți prezenta personal la bancă sau la notar pentru semnarea:
- contractului de credit;
- contractului de ipotecă;
- sau a altor documente accesorii creditului,
poți desemna un mandatar printr-o procură specială autentică.
Este important ca, înainte de a merge la notar:
- să primești de la bancă toate informațiile relevante despre credit (dobânzi, comisioane, durata, garanții), în baza obligației legale de informare precontractuală a clientului;
- să îi comunici notarului, corect și complet, tipul de operațiune și limitele mandatului (ce poate semna mandatarul în numele tău).
Astfel, procura va reflecta fidel ceea ce accepți din punct de vedere financiar și juridic.
5. Acordul creditorului pentru vânzarea imobilului ipotecat
Dacă imobilul pe care vrei să îl vinzi garantează un credit existent (este ipotecat) și vrei să faci vânzarea imobilului ipotecat la notar, până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare este necesar:
- să soliciți băncii un document de tip „Acord al creditorului pentru înstrăinarea imobilului”;
- dacă noul cumpărător va finanța achiziția printr-un alt credit, se va cere și acordul pentru constituirea unei ipoteci de rang subsecvent în favoarea noii bănci.
Fără acest acord, notarul nu poate structura în mod corect actele, iar cumpărătorul nu va avea garanția că imobilul va fi înscris în cartea funciară liber de sarcini.
6. Taxe notariale pentru contractul de vânzare și pentru contractul de ipotecă
Pentru o tranzacție în care prețul se achită cu credit bancar, taxele și onorariile sunt, în principiu:
- onorariul notarului pentru contractul de vânzare-cumpărare;
- tarifele percepute de ANCPI pentru înscrierea dreptului de proprietate;
- atunci când se încheie și contract de ipotecă, onorariul pentru ipotecă și tarifele de carte funciară aferente.
Calculul acestor costuri se raportează, de regulă, la:
- prețul de vânzare declarat;
- și/sau la valoarea minimă din studiile de piață notariale privind valorile imobiliare, dacă aceasta este mai mare decât prețul din contract.
În cazul creditelor prin programele tip „Noua Casă” sau „IMM Invest”, structura contractuală poate fi diferită (de exemplu, nu se semnează un contract de ipotecă distinct), motiv pentru care este important să discuți cu notarul înainte de stabilirea datei actelor.
7. De ce este important să trimiți actele din timp la notar
Când cumperi un imobil cu credit bancar, procedura implică:
- banca finanțatoare;
- eventual banca la care există deja o ipotecă;
- vânzătorii, cumpărătorii și, uneori, mandatarul;
- biroul de cadastru și carte funciară.
Pentru a evita întârzierile și reprogramările:
- pregătește din timp toate documentele din listele de mai sus;
- transmite copiile scanate la SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII la adresa contact@notariatstoica.ro;
- solicită o listă personalizată de acte, adaptată exact tipului tău de tranzacție (persoane fizice / persoane juridice, imobil ipotecat / imobil fără sarcini, credit clasic / Noua Casă etc.).
Echipa biroului notarial îți poate spune:
- ce documente trebuie obținute în original;
- ce acte au termen limitat de valabilitate (certificat fiscal, adeverință asociația de proprietari etc.);
- în ce ordine este mai eficient să parcurgi pașii cu banca și cu notarul.
8. Cum te poate ajuta SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII
SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII – Societate Profesională Notarială te poate sprijini:
- să verifici situația juridică a imobilului înainte de asumarea unui credit;
- să înțelegi documentele emise de bancă;
- să pregătești din timp actele pentru contractul de vânzare-cumpărare și contractul de ipotecă imobiliară;
- să eviți situațiile care pot genera blocaje în procedura de semnare (lipsa acordului băncii, acte incomplete, documente expirate).
Dacă ai un dosar de credit în curs sau urmează să cumperi un imobil cu finanțare bancară, poți trimite actele pe e-mail la contact@notariatstoica.ro, menționând pe scurt situația ta, iar biroul notarial îți va răspunde cu pașii recomandați și actele concrete care trebuie pregătite pentru ziua semnării.
# Întrebări frecvente despre vânzarea cu ipotecă și cumpărarea cu credit bancar
1. Ce acte trebuie să pregătesc dacă cumpăr un imobil cu credit bancar?
Ai nevoie de actele tale de identitate, de actele de proprietate ale imobilului, documentația cadastrală, certificatul fiscal, certificatul energetic, polița PAD, adeverința de la asociația de proprietari și actele de aprobare a creditului de la bancă.
2. Ce documente sunt necesare pentru contractul de ipotecă imobiliară?
Banca furnizează datele despre credit și împuternicirea reprezentantului ei, iar tu pui la dispoziție actele de identitate, contractul de vânzare-cumpărare și documentele imobilului ce va fi ipotecat.
3. Am nevoie de acordul băncii dacă imobilul este deja ipotecat?
Da. Pentru vânzarea unui imobil ipotecat este necesar acordul scris al băncii creditoare, în care se precizează condițiile în care se poate vinde și cum se stinge sau se modifică ipoteca.
4. Pot împuternici pe altcineva să semneze în locul meu contractul de credit și ipotecă?
Da, se poate semna prin mandatar, pe baza unei procuri speciale autentice, în care se precizează clar ce acte poate semna persoana împuternicită în numele tău.
5. Ce taxe notariale se plătesc la vânzare cu credit și ipotecă?
Se plătesc onorariul pentru contractul de vânzare-cumpărare, onorariul pentru ipotecă și taxele de carte funciară, calculate în funcție de prețul imobilului și valoarea creditului, conform grilei notariale.
6. Unde pot trimite actele pentru verificare înainte de a stabili data semnării?
Poți trimite actele scanate la contact@notariatstoica.ro, iar echipa SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII îți poate spune dacă dosarul este complet și ce pași mai sunt necesari.
